UWAGA: artykuł, który właśnie czytasz przedstawia stan mojej wiedzy i przepisów z lutego 2020 roku. Od momentu publikacji przpeisy budowlane zmieniły się niezliczoną ilość razy, więc nie wszystkie podane tu informacje są aktualne. Jeśli szukasz aktualnych informacji to sprawdź e-book:
„Zakup działki i budowa domu” + pakiet wzorów dokumentów
Wszystkie formalności krok po kroku
Przed rozpoczęciem budowy domu, a często jeszcze nawet przed zakupem działki i wyborem projektu, wielu Inwestorów zastanawia się w jaki sposób przejść formalności związane z budową. Jeżeli zaliczasz się do jednej z tych osób to doskonale trafiłeś. Napisałem ten poradnik specjalnie po to, abyś mógł prześledzić kompletną ścieżkę formalności jakie musisz przejść od momentu pomysłu o budowie aż do zamieszkania.
Poradnik jest bardzo obszerny, a jego przeczytanie ze zrozumieniem zajmie Ci przynajmniej 3 godziny. Dlatego podzieliłem go na dwa artykuły (kliknij tutaj aby od razu przejść do drugiej cześci). Nie zrażaj się jednak ilością przytoczonej tu wiedzy. Budowa i związane z nią formalności to proces, który będzie trwał minimum kilka miesięcy. Daj sobie czas na każdy kolejny krok, a na pewno dotrzesz do końca.
Artykuł ten dostępny jest też w rozszerzonej wersji przygotowanej do wydruku! Znajdziesz w niej dodatkowo opis formalności związanych z zakończeniem budowy oraz listę kontrolną, która ułatwi Ci zebranie wszystkich dokumentów. Wystarczy, że zapiszesz się na newsletter, a poradnik w formacie PDF wraz z dostępem do innych materiałów otrzymasz całkowicie za darmo!
1. Sprawdzenie działki (najlepiej) przed zakupem
a. Sprawdzenie aktualnego stanu działki w wypisie i wyrysie z Ewidencji Gruntów (EG)
Pobierz wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokumenty te znajdziesz w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta w przypadku miast na prawach powiatu, (w wydziale odpowiedzialnym za geodezję) do którego przynależy dana działka. Uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów jest płatne i kosztuje zwykle kilkanaście – kilkadziesiąt złotych. Obydwa dokumenty można uzyskać „od ręki”. Dostępne są dla każdej osoby zainteresowanej zakupem konkretnej działki, a jedyną informacją jaką musisz na tym etapie dysponować jest numer działki. W wypisie i wyrysie znajdziesz podstawowe dane o działce, takie jak: dane właścicieli, numer działki, powierzchnię, numer Księgi Wieczystej (KW) oraz rodzaj i klasę użytku (gruntu). Dzięki temu porównasz dane z ogłoszenia o sprzedaży działki ze stanem faktycznym oraz dowiesz się jaki jest aktualny sposób jej użytkowania (formalnie). I właśnie sposób użytkowania lub zagospodarowania jest dla Ciebie szczególnie waży. Na wypisie i wyrysie jest on ukryty pod symbolem składającym się z liter i cyfry rzymskiej od I do VI. Przykładowo: RV oznacza: R-grunty rolne, orne; V-piąta klasa bonitacyjna gleby. Dowolne oznaczenie, które znajdziesz na Twoim wypisie możesz odszyfrować za pomocą listy klasyfikacji użytków gruntowych, oraz listy klas bonitacyjnych gruntów. Zwykle, gdy szukasz działki pod budowę domu to będziesz miał do czynienia z dwoma kategoriami użytków: „grunty rolne” oraz „grunty zabudowane i zurbanizowane”. Na tym etapie powinieneś dowiedzieć się jaki jest aktualny (formalny) sposób użytkowania działki. Jeżeli masz do czynienia z działką „zabudowaną i zurbanizowaną” to przypadek jest stosunkowo prosty, bo nie ma konieczności „odrolnienia” działki. Jeżeli jednak jest to działka „rolna” to konieczne będzie podjęcie dodatkowych kroków związanych z jej wyłączeniem z produkcji rolnej.
b. Sprawdzenie przeznaczenia działki
Przeznaczenie działki może być określone na dwa sposoby: za pomocą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunków Zabudowy (WZ). Obydwa te dokumenty określają, w jaki sposób można zagospodarować w przyszłości daną działkę. Przykładowo: działka może być przeznaczona pod zabudowę przemysłową, mieszkaniową wielorodzinną, działalność rolniczą itd. MPZP jest dokumentem nadrzędnym w stosunku do WZ i w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy został on opracowany dla obszaru obejmującego daną działkę. Jak to zrobić? Najlepiej zacząć od wizyty w lokalnym Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy (zależnie od położenia działki). Tam dowiesz się, czy dla określonej przez Ciebie lokalizacji został uchwalony MPZP. Jest to dokument dostępny publicznie i powinieneś uzyskać do niego dostęp „od ręki” i bez żadnych opłat. Możesz też spróbować poszukać MPZP w Internecie, ponieważ obecnie większość Urzędów udostępnia takie dokumenty poprzez Biuletyn Informacji Publicznej. Po prostu wpisz w wyszukiwarkę hasło: „BIP nazwa gminy/miasta Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego” i przejrzyj wyniki. Niezależnie od tego w jaki sposób będziesz szukał, możesz się spotkać z trzema opcjami:
- Istnieje Uchwała ustalająca MPZP. Dokument składa się z dwóch części: opisowej – Uchwały i rysunkowej – mapy. Po pierwsze przyjrzyj się mapie i sprawdź, czy działka, którą analizujesz mieści się w granicach opracowania MPZP. Jeżeli tak, sprawdź jak oznaczony jest obszar w którym mieści się działka. Może to być oznaczenie kolorem lub symbolem. Przeznaczenia terenu w MPZP jest wiążącą decyzją, której właściciele działek muszą się podporządkować. W praktyce oznacza to, że jeśli działka, jest opisana jako przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to na pewno można tam wybudować dom (nawet jeśli działka jest obecnie rolna w EG). Część tekstowa MPZP opisuje dokładnie jakie budynki mogą tam powstać (wymiary, kształty dachów, parametry techniczne itp.). W takim wypadku złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP (podlega opłacie). Będzie to kluczowy dokument w drodze do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak przeznaczenie tego obszaru jest inne, to lepiej nie kupować danej działki. Zmiana MPZP jest teoretycznie możliwa, jednak w praktyce cały proces może trwać nawet kilka lat, a jego wynik wcale nie jest pewny. W przypadku, gdy działka nie mieści się w granicach opracowania lub w ogóle nie ma Uchwały ustalającej MPZP dla danego obszaru, sprawdź kolejny punkt.
- Istnieje projekt Uchwały w sprawie MPZP. Jest to dokument bardzo podobny do samej Uchwały ustalającej MPZP, jednak nie jest on (jeszcze) obowiązującą Uchwałą. Dopóki projekt nie zostanie uchwalony obowiązują zasady takie, jak w przypadku gdy nie ma MPZP. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w najbliższym czasie projekt zostanie uchwalony i będzie w takiej lub podobnej wersji obowiązywał jako Uchwała.
- Nie istnieje MPZP dla danego obszaru. W takim wypadku konieczne będzie uzyskanie Warunków Zabudowy. Jest to dokument, który podobnie jak MPZP ma określić przyszłe przeznaczenie działki (np. pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne) oraz podać warunki jakie musi spełniać przyszły budynek (wymiary, kształt dachu itp.). W pewnym sensie zastępują one MPZP dla pojedynczej działki. O wydanie WZ może wnioskować każdy (nawet gdy nie jesteś właścicielem działki) i z tego tytułu nie poniesiesz żadnych opłat. Możesz też sprawdzić w urzędzie, czy WZ nie zostały już wcześniej wydane dla tej działki. Na etapie sprawdzania działek najbardziej kłopotliwy jest czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy – zwykle około 2-3 miesiące. Dlatego jeżeli chcesz zgrubnie oszacować, czy na danej działce uda się wybudować dom czy też nie, możesz po prostu ocenić to na podstawie całej okolicy danej działki. Jeżeli w sąsiedztwie są już domy, to nie powinno być kłopotu z budową (ale nie ma 100% pewności). Jeżeli domów nie ma, trudno będzie stwierdzić cokolwiek.
c. Sprawdzenie, czy działka leży w granicach administracyjnych miasta
Możesz to sprawdzić szukając w Internecie aktualnej mapy z zaznaczonymi granicami miasta lub zapytać w Urzędzie Miasta. Położenie działki jest istotne ponieważ działki rolne, które znajdują się w granicach administracyjnych miasta mogą być bez problemu wyłączone z produkcji rolnej na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku (rozdział 2 art. 10a).
d. Sprawdzenie księgi wieczystej
Numer księgi wieczystej znajdziesz na wypisie z EG. Natomiast samą księgę znajdziesz w Sądzie Rejonowym, w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Wiele ksiąg jest też dostępnych w wersji elektronicznej pod adresem http://ekw.ms.gov.pl Co należy tam sprawdzić? W rozdziale I należy sprawdzić zgodność danych z ogłoszenia o sprzedaży działki z danymi dostępnymi w EG. W rozdziale II porównaj zgodność danych osoby, która działkę sprzedaje i ewentualnych współwłaścicieli działki. W rozdziale III i IV dowiesz się czy nieruchomość nie ma wpisów odnośnie ograniczenia praw rzeczowych oraz nie jest obciążona hipoteką. Wszelkie wątpliwości, które pojawią Ci się podczas przeglądania Księgi Wieczystej należy bezwzględnie wyjaśnić przed zakupem.
e. Podsumowanie tego co wiesz o działce
Jeżeli sprawdziłeś wszystko zgodnie z powyższymi wytycznymi, to powinieneś mieć już trzy najważniejsze informacje potrzebne do dalszych działań: 1. Jakie jest obecne przeznaczenie działki i klasa w Ewidencji Gruntów, 2. Czy działka jest objęta MPZP?, 3. Czy działka znajduje się w obrębie granic miasta? Wiesz to wszystko? Zatem pora na następny krok:
I. Jeżeli działka w Ewidencji Gruntów opisana jest jako działka przeznaczona dla budownictwa mieszkaniowego to już wiadomo, że można będzie na niej wybudować dom bez konieczności jej „odrolnienia” (bo już nie jest rolna). Jeżeli nie ma ustalonego MPZP to należy uzyskać WZ.
II. Jeżeli działka w Ewidencji Gruntów opisana jest rolna to możesz natrafić na jeden z przypadków:
- Działka jest objęta przez MPZP. A zatem zmiana jej przeznaczenia jest opisana w MPZP. Gdy jest przeznaczona pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne to następnym etapem „odrolnienia” jest uzyskanie pozytywnej decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Jeżeli działka w MPZP jest przeznaczona na inne cele niż budownictwo mieszkaniowe to teoretycznie możliwa jest zmiana przeznaczenia MPZP, jednak jest to procedura bardzo trudna do przejścia i nie będę jej tu omawiał.
- Działka nie posiada MPZP a jednocześnie znajduje się w granicach miasta. W takim wypadku przeznaczenie działki może być zmienione z rolnego na budowlane mieszkaniowe niezależnie od klasy gruntu. Zmianę przeznaczenia dokonuje się poprzez odpowiedni zapis w Warunkach Zabudowy. W tym przypadku konieczne będzie najpierw uzyskanie WZ, a następne decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
- Działka nie posiada MPZP i jednocześnie nie znajduje się w granicach miasta. Na działce są grunty klasy IV-VI. W tym wypadku, podobnie jak w poprzednim punkcie, zmianę przeznaczenia gruntu dokonuje się za pomocą odpowiedniego zapisu w WZ. W tym przypadku konieczne będzie najpierw uzyskanie WZ, a następne decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
- Działka nie posiada MPZP i jednocześnie nie znajduje się w granicach miasta. Na działce są grunty klasy I-III. Grunty rolne tych klas mogą być przeznaczone na cele budowlane jedynie gdy spełnione są jednocześnie cztery warunki określone w ustawie z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 7.2a. Jeżeli jesteś zainteresowany budową domu właśnie na takiej działce to w tym miejscu muszę odesłać Cię do w/w Ustawy oraz odpowiedzi na interpelację nr 3783, która bardziej szczegółowo wyjaśnia jakie warunki musi spełnić działka, aby uzyskać WZ. Pamiętaj jednak, że ostateczną interpretacją przepisów w odniesieniu do konkretnego przypadku zajmie się organ wydający WZ, więc tam najlepiej szukać odpowiedzi na nietypowe pytania.
Podsumowując: również w tym przypadku konieczne jest najpierw uzyskanie WZ, a następne decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Niestety, jeżeli Twoja działka nie spełnia wspomnianych kryteriów to nie uda się uzyskać WZ, zaś jedyną możliwością na wybudowanie domu na tej działce będzie wnioskowanie o wydanie MPZP. Jak widzisz zakup gruntów klas I-III bez ważnych WZ jest ryzykowny i nie wiadomo, czy na takiej działce będzie można się wybudować.
f. Zabudowa siedliskowa
Na koniec tego obszernego punktu warto też wspomnieć o możliwości budowy na działce rolnej bez jej „odrolnienia”. Możliwość taka przysługuje jednak wyłącznie rolnikom. W skład zabudowy siedliskowej mogą wchodzić budynki gospodarcze służące produkcji rolnej oraz oczywiście budynek mieszkalny.
Na tym etapie powinieneś określić, w jaki sposób ma odbyć się zmiana przeznaczenia Twojej działki z rolnej na budowlaną – poprzez istniejący MPZP albo przez uzyskanie WZ. Jednym z kolejnych kroków w procesie „odrolnienia” będzie też wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. „Odrolnienie” jest jednak tylko częścią złożonego procesu jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę (a taki jest przecież ostateczny cel). Dlatego aby wszystko poszło sprawnie postępuj zgonie z kolejnością „zdobywania” kolejnych dokumentów, którą zaproponowałem poniżej.
UWAGA: Odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej
Potocznie używane pojęcie „odrolnienie” ma w rzeczywistości dwa znaczenia. Pierwsze znaczenie to procedura administracyjna związana ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele np. mieszkaniowe. Zmiana taka może być dokonana przez zapis w MPZP lub WZ. Drugie znaczenie to rzeczywiste wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i rzeczywiste rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśnie. Aby tak się stało konieczne jest uzyskanie Decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i uiszczenie stosownej opłaty. W procesie „odrolnienia” należy przejść obydwa te etapy.
2. Warunki techniczne dla mediów
Uzyskanie Warunków Technicznych (WT) dla mediów takich jak prąd, woda, gaz, kanalizacja jest konieczne niezależnie od tego czy posiadasz MPZP czy będziesz wnioskował o WZ. W kolejnych etapach będzie też potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę.
Zdobycie WT często wiąże się z tym ,że musisz być właścicielem danej działki. Jest to kłopotliwe dla osób, które jeszcze przed zakupem działki chcą uzyskać WT, a następnie WZ tylko po to, aby sprawdzić czy na danej działce w ogóle da się wybudować dom. W takim wypadku zalecam najpierw zasięgnięcie opinii lokalnego urzędu wydającego WZ, na temat dokumentów które będą konieczne w takiej sytuacji, a które nie. Ponadto niektórzy gestorzy sieci umożliwiają przejście uproszczonej procedury, dzięki której dowiesz się jedynie czy dane medium można podłączyć. Wszędzie warto pytać.
a. Przyłączenie do sieci elektrycznej
Jest to podstawowe przyłącze bez którego nie można uzyskać pozwolenia na budowę domu. Zanim jednak zostanie ono wybudowane musisz uzyskać od lokalnego dostawcy prądu warunki techniczne przyłączenia do sieci. W Polsce jest obecnie pięciu dostawców prądu którzy są jednocześnie właścicielami infrastruktury energetycznej. Są to Energa, Enea, PGE, Innogy (RWE) i Tauron. Łatwo możesz sprawdzić, który z dostawców obejmuje swoim zasięgiem Twoją działkę, po prostu kliknij tutaj i sprawdź ja kto wygląda na mapie. To właśnie zarządcy infrastruktury są odpowiedzialni za budowę przyłącza od sieci do granicy Twojej działki. Oni też zajmą się organizacją całego procesu budowlanego, który się z tym wiąże. Po Twojej stronie jest jedynie złożenie wniosku o wydanie warunków przyłączenia do sieci, a następnie podpisanie umowy z dostawcą na podstawie, której zostanie wykonane przyłącze. W umowie zostanie określony koszt wykonania przyłącza. Cały proces trwa co najmniej kilka miesięcy, a często nawet rok lub dłużej. Dlatego warto zająć się przyłączem od razu po tym jak staniesz się właścicielem działki. Warunki Techniczne przyłączenia będą też konieczne do uzyskania potem Warunków Zabudowy (jeżeli nie ma MPZP).
POSŁUCHAJ PODCASTU "DYLEMATY BUDOWLANE"
Nowe odcinki dostępne na YouTube i platformach podcastowych w każdy wtorek o 19:00
W jaki sposób uzyskać Warunki Techniczne przyłączenia do sieci?
Gdy już wiesz, który dostawca jest właścicielem infrastruktury w Twoim regionie, to udaj się na jego stronę internetową i poszukaj informacji o przyłączeniu do sieci dla klientów indywidualnych. Strony internetowe wszystkich dostawców są pod tym względem bardzo przyjazne i poprowadzą Cię krok po kroku przez cały proces. Zawsze pierwszym etapem jest złożenie odpowiedniego wniosku i to jest jedyny punkt, który chciałbym tutaj szerzej omówić.
Niezależnie od dostawcy prądu we wniosku należy podać dane osoby wnioskującej, podstawowe dane o planowanej inwestycji (np. budynek mieszkalny), lokalizację działki – co do tego nie powinno być większych wątpliwości. Następnie należy podać kilka technicznych informacji o planowanym przyłączu:
- Rodzaj przyłącza: napowietrzne lub kablowe. Kablowe zwykle jest odrobinę droższe jednak różnica w cenie jest na tyle mała, że warto dopłacić aby nie mieć kabli na słupach tylko pod ziemią.
- Rodzaj instalacji, układu pomiarowego: 1-fazowy lub 3-fazowy. Nawet, jeżeli układ 1-fazowy jest wystarczający dla Twoich potrzeb to zawsze zalecam wybranie układu 3-fazowego. Jest to układ mniej wrażliwy na awarie z sieci, lepiej sprawdza się podczas prac budowlanych i zapewnia możliwość podłączenia urządzeń 3-fazowych. Przy wybieraniu układu 3-fazowego warto sprawdzić jeszcze czy nie jest on powiązany z minimalną mocą przyłączeniową.
- Moc przyłączeniowa budynku zwykle jest określona w projekcie budowlanym. Moc zależy od ilości urządzeń elektrycznych podłączonych do sieci i pracujących jednocześnie. Można przyjąć, że dla domu jednorodzinnego i 4-osobowej rodziny będzie to około 13kW (gdy ciepła woda nie jest podgrzewana elektrycznie). Jeżeli w domu jest dużo urządzeń elektrycznych o dużej mocy to konieczne będzie indywidualne przeliczenie zapotrzebowania ma moc. Jeżeli potrzebujesz warunki techniczne jedynie jako załącznik do wniosku o WZ to najlepiej przyjąć moc z zapasem. Później będziesz mógł to zmienić u operatora.
- Przewidywane zużycie energii elektrycznej (roczne lub miesięczne). Jest to orientacyjna wartość. Oszacuj ją na podstawie Twoich obecnych rachunków za prąd lub przyjmij około 2000kWh rocznie dla 4 osobowej rodziny.
- Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający, że jesteś właścicielem działki na której chcesz budować dom – zwykle będzie to akt notarialny.
- Jako załącznik do wniosku należy dodać rysunek, na którym zaznaczysz położenie planowanego budynku. Na tym etapie rysunek możesz wykonać odręcznie na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000, którą uzyskasz w lokalnym wydziale geodezji Urzędu Miasta lub Gminy. Na tej mapie zaznacz Twoją działkę, narysuj orientacyjną lokalizację budynku i zaznacz podstawowe wymiary. Gdy uzyskasz już Warunki Techniczne przyłączenia i będziesz chciał podpisać umowę na realizację przyłącza, wtedy dopiero będzie potrzebna mapa z planem zabudowy wykonana przez projektanta z uprawnieniami.
- Jeżeli z tego przyłącza chcesz również zasilać plac budowy to zaznacz odpowiednia opcję we wniosku. Niestety jest to rozwiązanie tylko dla cierpliwych, bo na docelowe przyłącze będziesz musiał czekać prawdopodobnie rok. Aby zasilić plac budowy będziesz musiał złożyć odrębny wniosek o warunki techniczne dla przyłącza tymczasowego i wykonać to przyłącze na własny koszt.
Gdy wypełnisz wniosek i skompletujesz załączniki możesz wysłać komplet dokumentów do dostawcy energii. Na odpowiedź w przypadku budowy domu nie powinieneś czekać dłużej niż miesiąc, a cała procedura jest bezpłatna.
b. Przyłączenie do sieci gazowej
To przyłącze wystąpi u Ciebie jedynie, gdy planujesz (albo gdy MPZP/WZ Ci nakazuje) ogrzewanie swojego domu gazem ziemnym (moim zdaniem jest to w obecnej chwili najlepszy sposób ogrzewania domu, ale to temat na zupełnie inny artykuł). W Polsce istnieje obecnie kilkunastu dystrybutorów (nie mylić ze sprzedawcami!) gazu ziemnego, którzy są jednocześnie właścicielami infrastruktury i mogą ją rozbudować o przyłącze do Twojego domu. Największym dystrybutorem i jedynym o zasięgu ogólnopolskim jest Polska Spółka Gazownictwa i właśnie na jego przykładzie omówię procedurę uzyskania Warunków Technicznych przyłączenia. Pozostali dystrybutorzy działają lokalnie na mniejszych obszarach.
Najpierw sprawdź, czy w okolicy Twojej działki istnieje sieć gazu ziemnego i kto jest dystrybutorem. Jeżeli na pobliskich działkach widoczne są już skrzynki przyłączeniowe gazu to wiadomo, że w okolicy jest sieć, do której będzie można się podłączyć. Jeżeli jednak nie masz co do tego pewności najlepiej udaj się do Urzędu Gminy. Tam dowiesz się gdzie przebiega istniejąca sieć gazowa i kto jest jej właścicielem. Kolejnym krokiem jest (analogicznie jak w przypadku przyłącza elektrycznego) złożenie wniosku o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej. W tym celu odwiedź stronę internetową dystrybutora gazu (np. PSG) i poszukaj zakładki przeznaczonej dla klientów indywidualnych. Strona w bardzo szczegółowy sposób przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały proces. Wszelkie dane techniczne do wypełnienia wniosku znajdziesz w projekcie budowlanym (powinieneś mieć projekt domu, w którym już jest przewidziana instalacja gazowa). Zaś mapę, która będzie załącznikiem do wniosku wykonasz w podobny sposób jak w przypadku przyłącza energetycznego.
Warto wspomnieć jeszcze o sposobie realizacji przyłącza. Po otrzymaniu Warunków technicznych przyłącza będziesz mógł podpisać umowę o przyłączenie do sieci gazowej. Na jej podstawie dostawca gazu wybuduje przyłącze z sieci do skrzynki gazowej na granicy Twojej działki. Opłata za przyłączenie jest naliczana zgodnie z taryfą i nie jest to rzeczywisty koszt wykonania instalacji. Koszty wykonania poznasz już na etapie podpisywania umowy o wykonanie przyłącza, a płatności dokonasz po jego wykonaniu.
Termin oczekiwania na uzyskanie Warunków Technicznych przyłączenia w PSG wynosi 21 dni.
c. Podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej
Podłączenie do sieci wodociągowej należy traktować jako podstawowe, bez którego nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Teoretycznie możliwa jest budowa domu zaopatrzonego w wodę z własnego ujęcia jednak jest to bardzo rzadko spotykane rozwiązanie. Za wydanie Warunków Technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej odpowiedzialne jest lokalne przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne. Prawdopodobnie każda gmina w Polsce posiada taką instytucję i to właśnie tam należy się udać w pierwszej kolejności. Tam powinieneś otrzymać wzór wniosku o wydanie Warunków Technicznych dla przyłącza oraz instrukcję jakie załączniki będą potrzebne. Niestety ze względu na ogromne zróżnicowanie nie jestem w stanie podać jednoznacznie co i w jaki sposób trzeba będzie wypełnić, ile czasu to potrwa ani ile kosztuje (ale już szykuje się zmiana prawa w tej kwestii). Dlatego przy składaniu wniosku dobrze jest zapytać o kilka podstawowych informacji: Jak długo czeka się na wydanie Warunków Technicznych? W jaki sposób potem realizowane jest przyłącze? (Kto je realizuje: Inwestor czy przedsiębiorstwo wodociągowe? Jeżeli realizuje je Inwestor to jaka jest droga formalna i czy może warto skorzystać z usług firmy, która to zrobi kompleksowo?) Jakie są kolejne kroki do wykonania przyłącza? Ile czasu potrwa jego wykonanie i ile może kosztować?
Podsumowując: po zakończeniu tego etapu zbierania dokumentów powinieneś mieć co najmniej Warunki Techniczne dla przyłącza elektrycznego i wodociągowego, a dodatkowo dla przyłącza gazowego i kanalizacyjnego. Mając te dokumenty możesz przejść do kolejnego kroku.
3. Uzyskanie Warunków Zabudowy
Warunki zabudowy należy uzyskać w przypadku gdy nie istnieje MPZP (jeżeli dla Twojej działki istnieje MPZP to sprawdź punkt 3*). WZ będą potrzebne w kilku momentach podczas zbierania kompletu dokumentów do uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem jak i gdzie uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy? W przypadku budowy domów jednorodzinnych decyzja ta wydawana jest przez Urząd Miasta lub Gminy w obrębie której znajduje się działka. Urzędy zazwyczaj mają przygotowane wzory wniosków, które należy po prostu wypełnić. (znajdziesz je w urzędzie lub na jego stronie internetowej). Wygodną praktyką jest zlecenie wypełnienia tego wniosku architektowi, który wykona dla Ciebie adaptację projektu gotowego. Jeżeli jednak chcesz złożyć taki wniosek samodzielnie to zapoznaj się z poniższymi poradami.
- Pobierz z lokalnego wydziału odpowiedzialnego za geodezję 3 kopie mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000. Pobierając mapę powiedz, że będzie ona służyła do wniosku o uzyskanie WZ. Jest to istotne ponieważ taka mapa musi obejmować swoim zakresem nie tylko całą działkę, ale również obszar w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednocześnie nie mniej niż 50m. Mapy wydawane są odpłatnie, a ich koszt zależy od wielkości wydruku. Szacunkowy koszt to kilkadziesiąt złotych.
- Wypełnij wniosek o ustalenie Warunków Zabudowy. Każdy Urząd stosuje własny wzór wniosku, dlatego trzeba do tego podejść elastycznie. Mimo to, dane jakie musisz podać we wniosku zwykle są bardzo podobne. Dla ułatwienia przygotowałem dla Ciebie przykład do pobrania.
- Na jednej z kopii mapy zaznacz obszar oddziaływania inwestycji oraz granicę terenu objętego wnioskiem. Zwykle pokrywają się one z granicą Twojej działki, jednak ostateczną decyzję co do tego podejmuje urząd. Najczęstszymi przypadkami, gdy obszar oddziaływania inwestycji wykracza poza Twoją działkę jest sytuacja gdy samodzielnie będziesz musiał wykonać przyłącze np. wodociągowe. W takim wypadku najlepiej przyłącza traktować jako osobnę inwestycję i przejść całą procedurę uzyskania pozwolenia na budowę osobno dla samych przyłączy. Oprócz tego na mapie zaznacz w uproszczony sposób planowane położenie budynku i zagospodarowanie terenu (wjazd na działkę itp.) z podaniem wymiarów.
- Wykonaj prosty rysunek przedstawiający gabaryty planowanego budynku – wymiary zewnętrzne, kąt dachu, wysokość itp.
- Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie jest potrzebna dla budynków mieszkalnych.
- Dołącz Warunki Techniczne, które uzyskałeś od gestorów sieci energetycznej, wodociągowej, ewentualnie kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej. Warto dopytać w Urzędzie, które z WT są konieczne na tym etapie, a które będą potrzebne później.
- Tak przygotowany wniosek wraz z załącznikami możesz już złożyć w Urzędzie. Wnioski składane w sprawie inwestycji dla budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłaty skarbowej, zatem nie ponosisz z tego tytułu żadnych kosztów. Przed złożeniem wniosku warto też poprosić urzędnika o zgrubne sprawdzenie jego poprawności i kompletności oraz określenie jak długo zajmie jego rozpatrzenie.
Jak widzisz na tym etapie warto mieć już jakieś wyobrażenie o projekcie domu, który chcesz wybudować. Dzięki temu opis obiektu będzie bliższy Twoim oczekiwaniom, a tym samym masz bardziej realne szanse otrzymania tego co dokładnie potrzebujesz. Jeżeli ciągle nie zdecydowałeś się jaki projekt wybrać – zapraszam do mojego poradnika na ten temat.
Co będzie się działo po złożeniu wniosku? W dużej mierze będzie to po prostu czekanie. Teoretycznie Powinno trwać około 2 miesięcy, jednak może trwać dłużej. W tym czasie urząd analizuje Twój wniosek, ustala strony postępowania administracyjnego, przeprowadza analizę urbanistyczną, uzgadnia projekt decyzji z innymi urzędami, zawiadamia strony o zebraniu materiałów w sprawie i ostatecznie (jeżeli wszystko pójdzie dobrze) wyda Ci decyzję o ustaleniu Warunków Zabudowy. Jeżeli coś pójdzie nie tak, zawsze możesz się od tej decyzji odwołać, jednak będziesz musiał wtedy znowu poczekać.
Kiedy możesz napotkać na problemy z wydaniem Decyzji o WZ? Decyzja może zostać wydana jedynie w przypadku, gdy Twoja działka spełnia szereg wymogów stawianych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. Szczególnie istotne są wymogi opisane w Art. 61.1 (wymogi muszą być spełnione wszystkie jednocześnie):
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – zapis ten ma na celu zachowanie porządku urbanistycznego, tzn. zapewnienia, że nowo powstałe budynki będą podobne do tych już istniejących;
- teren ma dostęp do drogi publicznej– nie można wybudować domu na działce, na którą nie możesz wjechać. Dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni i może być zapewniony przez np. drogę wewnętrzną. Jednak w takim wypadku najlepiej zapytać o interpretację przepisów we właściwym urzędzie wydającym WZ;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – aby to zapewnić należy uzyskać Warunki Techniczne (WT) dla planowanych przyłączy: elektrycznego, wodociągowego oraz ewentualnie kanalizacyjnego, gazowego, telekomunikacyjnego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 – ten punkt budzi najwięcej wątpliwości. Tereny, które nie wymagają w/w zgody są to: działki położone w obrębie miasta niezależnie od klasy, działki z gruntami klasy IV-VI, działki z gruntami klasy I-III spełniające warunki określone w ustawie z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 7.2a. Jeżeli Twoja działka nie zalicza się do żądnego z powyższych to nie zostaną dla niej wydane WZ;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – jest to bardzo ogólny punkt i dotyczy on wszelkiego rodzaju inwestycji budowlanych, nie tylko budownictwa mieszkalnego. Zgodność ta sprawdzana jest przez Urząd wydający WZ poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej i uzgodnienie projektu Decyzji z innymi urzędami (np. w kwestii ochrony środowiska, obsługi komunikacyjnej, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, oddziaływania obszarów górniczych, itp.). W przypadku budownictwa jednorodzinnego zwykle tych uzgodnień nie ma dużo i jeżeli spełnione są warunki podane w punktach 1-4 to nie powinieneś mieć tu problemów.
Jeżeli Twoja działka spełnia wszystkie te kryteria, a Ty złożysz poprawny wniosek o wydanie WZ to wydanie decyzji będzie tylko kwestią czasu. Zanim jednak otrzymasz finalny dokument, urząd przygotuje wcześniej projekt decyzji z którym będziesz mógł się zapoznać i wnieść ewentualne uwagi.
Gdy wreszcie będziesz miał w ręku ostateczną decyzje o Warunkach Zabudowy zapoznaj się z nią dokładnie. Znajdziesz w niej ważne informacje:
- Jaki rodzaj inwestycji można zrealizować na danej działce. Jest to jednocześnie zmiana sposobu użytkowania działki z rolnej na np. budowlaną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na tej podstawie będziesz mógł później dokonać wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
- Warunki jakie musi spełniać Twój planowany dom, np., wysokość, gabaryty, kształt dachu, kolorystykę elewacji itp.,
- Warunki wynikające z przepisów szczególnych. Jest to zwykle powołanie się na wszystkie ważne ustawy np. prawo Budowlane, Warunki Techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie itp. Osoby sporządzające gotowy projekt domu oraz architekt wykonujący jego adaptację oczywiście muszą dostosować się do tych przepisów.
- Warunki dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli określenie w jakie media i przyłącza musi być wyposażony planowany budynek, w jaki sposób mają być odprowadzone ścieki, usuwane odpady komunalne itp.
- Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Jest to zbiór wymagań, które mają zapewnić, że obszar oddziaływania inwestycji mieści się w całości na Twojej działce. Zazwyczaj chodzi tu o zachowanie odpowiednich odległości budynku od granicy działek sąsiednich oraz o doprowadzenie mediów przez działki przylegające.
- Wymagania dotyczące ochrony gruntów rolnych i leśnych. Ten punkt zawiera wyjaśnienie na jakiej podstawie prawnej możliwe jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
- Wymagane uzgodnienia do projektu budowlanego. Ten punkt podpowiada co jeszcze trzeba będzie załatwić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
- Linie rozgraniczające teren inwestycji. Jest to obszar zaznaczony na mapie który jest objęty przez WZ.
Zbiór powyższych informacji stanowi szczegółowe wytyczne w jaki sposób musi być zaprojektowany Twój dom aby mógł uzyskać pozwolenie na budowę. Ale tym zajmuje się już architekt/ projektant.
3*. Uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP
W przypadku gdy dla Twojej działki został ustanowiony MPZP nie musisz uzyskać Warunków Zabudowy, ale w dalszym ciągu potrzebujesz dokumentu, który mówi co i w jaki sposób można budować. Tym dokumentem jest wypis i wyrys z MPZP. Uzyskasz je w urzędzie miasta lub gminy. Wydawany jest na podstawie wniosku, który musisz złożyć w urzędzie (wzór wniosku również znajdziesz w urzędzie lub na jego stronie internetowej). Wydanie tych dokumentów jest płatne i zależy od ilości stron, ale nigdy nie może przekroczyć 250zł (zwykle kilkadziesiąt złotych). Od momentu złożenia wniosku będziesz musiał poczekać maksymalnie miesiąc na odbiór dokumentów.
4. Zakup działki
Dla osób, które do tej pory sprawdzały jedynie możliwość budowy domu na danej działce wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy jest jednoznaczną i pewną informacją, że będzie można budować. Ale uwaga! WZ mogą wygasnąć jeżeli dla danego obszaru zostanie ustalony MPZP albo w innych wypadkach opisanych w tychże WZ. Zatem, jeżeli działka nie jest jeszcze Twoją własnością i na horyzoncie nie ma perspektywy ustalenia MPZP, to jest dobry moment żeby ją kupić.
Jeżeli już wcześniej byłeś właścicielem działki i miałeś dużą pewność, że będzie można na niej wybudować dom, to jednocześnie z oczekiwaniem na wydanie WZ można prowadzić inne przygotowania: wznowienie znaków granicznych działki (jeżeli jest taka potrzeba), wykonanie Mapy do Celów Projektowych (MDCP), zlecenie badań geotechnicznych (których wykonanie bardzo polecam). Można też już wybrać wymarzony projekt domu i nawiązać współpracę z architektem, który dokona jego adaptacji.
Jeżeli zależy Ci na jak najszybszym rozpoczęciu budowy sprawdź też czy możesz już starać się o zezwolenie na lokalizację zjazdu na działkę (patrz punkt 9).
5. Nowe znaki graniczne (opcjonalne)
Każda działka ma swoje granice i punkty graniczne wytyczone na mapie. Jednak w rzeczywistości możesz spotkać się z sytuacja, kiedy na Twojej działce nie ma widocznych żadnych znaków granicznych, tzw. kamieni granicznych. Sytuacja taka występuje, gdy działka była wydzielona jedynie na mapie, ale nikt nie zaznaczył tego w terenie (bo nie ma takiego obowiązku przy wydzielaniu nowych działek). Może się też zdarzyć, że znaki graniczne były, ale z biegiem czasu zniknęły w niewyjaśnionych okolicznościach. Co zrobić w takim przypadku? Najlepiej (na własny koszt) wykonać tzw. stabilizację nowych punktów granicznych lub wznowienie starych znaków granicznych. W efekcie tych prac na Twojej działce powstaną nowe znaki, które jednoznacznie określą w terenie gdzie działka się znajduje. Teoretycznie nie jest to wymagane, bo przy późniejszym tyczeniu położenia nowego budynku geodeta może się posiłkować innymi, okolicznymi znakami. Jednak moim zdaniem warto mieć „własne” znaki graniczne. Dzięki temu nikt nie będzie miał wątpliwości gdzie znajduje się granica działki. Przyda się to przy tyczeniu budynku, wykonaniu płotu, wykonaniu przyłączy wszystkich mediów itp.
Jak zatem wykonać stabilizację znaków lub ich wznowienie? Jedyną metodą jest zlecenie tego uprawnionemu geodecie. Nie ma możliwości wykonania tego na własną rękę. Dlatego też nie będę opisywał jak wygląda cała formalna i praktyczna procedura stabilizacji lub wznawiania znaków. Wszystkim zajmuje się Geodeta, a koszt jego pracy możesz szacunkowo przyjąć jako 500zł za jeden znak. Trzeba też uzbroić się w cierpliwość – cała procedura może trwać 1-2 miesiące.
Przy okazji nawiązania współpracy z Geodetą warto też przejść od razu do kolejnego etapu jakim jest stworzenie Mapy do Celów Projektowych.
6. Wykonanie Mapy do Celów Projektowych
Mapa do Celów Projektowych (MDCP) jest to kolejny niezbędny dokument na drodze do uzyskania pozwolenia na budowę. Jest konieczna aby zaprojektować na niej umiejscowienie domu, ale również do: projektu przyłącza np. wodociągowego i kanalizacyjnego; uzgodnienia zjazdu na działkę z drogi publicznej; wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
MDCP jest przede wszystkim pojęciem prawnym. Faktycznie jest to mapa, która powstaje na bazie mapy zasadniczej (tzw. Podstawowej Mapy Kraju). Swoim zakresem obejmuje działkę, na której ma być zrealizowana inwestycja i spełnia szereg wymogów określonych przez rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie. W praktyce oznacza to mapę podobną do tej z Ewidencji Gruntów jednak bardziej szczegółową i najbardziej aktualną. Zawiera ona m.in.: granice i oznaczenia działek, klasy gruntów, oznaczenia wysokościowe, uzbrojenie terenu, granice opracowania i co ważne: pieczątki i podpis geodety sporządzającego mapę oraz urzędu zatwierdzającego mapę.
Skąd wziąć Mapę do Celów Projektowych? Jedyną możliwością jest zlecenie jej wykonania uprawnionemu geodecie. On zajmie się jej wykonaniem i przeprowadzi całą procedurę administracyjną z tym związaną, dlatego też nie będę jej tutaj szczegółowo opisywał.
Co jeszcze warto wiedzieć przy zleceniu wykonania MDCP? Najważniejszą informacją jaką musisz przekazać Geodecie jest to, że ma być to właśnie MDCP potrzebna do budowy domu jednorodzinnego. Warto od razu zamówić wykonanie przynajmniej 3 sztuk mapy w wersji papierowej i obowiązkowo w wersji elektronicznej. Bardzo ważne jest też ustalenie odpowiedniego zakresu aktualizacji mapy zasadniczej.
Jaki powinien być ten zakres aktualizacji? Najpierw wyjaśnijmy czym jest w ogóle zakres aktualizacji. Geodeta podczas wykonywania MDCP ma obowiązek sprawdzenia stanu rzeczywistego i porównania go z mapą zasadniczą. W razie stwierdzenia rozbieżności mapa zasadnicza jest aktualizowana. Oczywiście geodeta aktualizuje jedynie pewien obszar mapy zasadniczej i to właśnie nazywamy zakresem. Dlaczego to takie ważne? Bo tylko aktualna mapa może być wykorzystana do wykonania MDCP i zaprojektowania na niej czegokolwiek. Oczywiste jest, że w zakresie ujęta będzie zatem cała Twoja działka. Ale oprócz tego będą potrzebne też przyłącza. Elektryczne i gazowe zostaną w całości wykonane przez odpowiednich dystrybutorów i oni zajmą się wykonaniem MDCP (ale jeżeli dasz im gotową MDCP, która obejmuje swoim zakresem przebieg planowanego przyłącza to na pewno zaoszczędzisz trochę czasu). Natomiast wykonanie przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego może być już całkowicie po Twojej stronie. W takim wypadku warto, żeby MDCP obejmowała swoim zakresem miejsca gdzie takie przyłącza będą przebiegały (szczegóły powinieneś znaleźć w Warunkach Technicznych przyłączy). Jeżeli jeszcze nie wiesz w jaki sposób poprowadzić przyłącza to najlepiej skontaktuj się w tej sprawie z architektem, który będzie wykonywał adaptację projektu gotowego.
Czas oczekiwania na przygotowanie MDCP to około 5-6 tygodni. Niestety większość czasu zajmują procedury administracyjne z tym związane. Szacunkowy koszt to kilkaset złotych i jest zależny od zakresu aktualizacji mapy. Pamiętaj też, że mapa może stracić ważność w momencie gdy stan faktyczny w terenie lub stan prawny działki się zmieni. Dlatego lepiej nie wykonywać podziałów działki ani jakichkolwiek prac na niej po wykonaniu MDCP.
7. Wykonanie badań geotechnicznych (opcjonalne)
Wykonanie badań geotechnicznych gruntu nie jest obowiązkowe, ale każdemu zalecam aby je przeprowadzić. Dlaczego? Odpowiadam w artykule: [B010] 4 powody dla których warto wykonać badania geotechniczne gruntu.
Na tym jeszcze nie koniec
Jeżeli dotarłeś do tego momentu to jesteś już na półmetku załałatwiania formalności potrzebnych do pozwolenia na budowę. Zanim jednak przejdziesz do drugiej części tego poradnika mam do Ciebie prośbę.
Jeżeli uważasz, że ten poradnik jest wartościowy to udostępnij go u siebie na Facebooku lub w innych mediach społecznościowych. Dzięki temu ponożesz innym budować wymarzony dom!
Aby przejść do drugiej cześci poradnika kliknij poniżej:
Uwaga: Poradnik ten przedstawia stan mojej wiedzy i przepisów prawa aktualny na dzień publikacji. Pomimo dołożenia wszelkich starań mogą pojawić się błędy o których zgłaszanie proszę każdego czytelnika. Jednocześnie różne organy państwowe mogą w różny sposób interpretować niektóre zagadnienia na co nie mam wpływu. Informacje, które przedstawiam w tym poradniku są jedynie moją prywatną opinią i nie ponoszę odpowiedzialności za wykorzystanie i działania na podstawie treści tu zawartych. Czytelnik, a w szczególności Inwestor w świetle Art. 18.1 Ustawy Prawo Budowlane sam jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie procesu budowlanego.
Poradnik ten jest objęty ochroną praw autorskich na mocy Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych.
