UWAGA: artykuł, który właśnie czytasz przedstawia stan mojej wiedzy i przepisów z lutego 2020 roku. Od momentu publikacji przpeisy budowlane zmieniły się niezliczoną ilość razy, więc nie wszystkie podane tu informacje są aktualne. Jeśli szukasz aktualnych informacji to sprawdź e-book:
„Zakup działki i budowa domu” + pakiet wzorów dokumentów
Jest do druga i ostatnia część poradnika dla budujących dom na działce rolnej. Jeżeli nie przeczytałeś jeszcze części pierwszej to możesz do niej przejść klikając poniżej:
Przerobiłeś już poprzednie kroki? Jeżeli tak to możemy kontynuować.
8. Plan Zagospodarowania terenu i projekt techniczny przyłączy
Zebrane wcześniej dokumenty posłużą na tym etapie jako podstawa do wykonania pierwszych prac projektowych związanych z Twoim nowym domem. Konieczne będzie zlecenie tego architektowi (i ewentualnie projektantom branżowym, jeżeli nie zrobi tego architekt). Warto postarać się o jak najszybsze wykonanie wszystkich prac na tym etapie, bo stworzona tu dokumentacja będzie Ci niezbędna do podjęcia kolejnych kroków. Omówmy zatem co będzie Ci potrzebne:
a. Plan Zagospodarowania Terenu (PZT)
Jest to rysunek powstały na bazie Mapy do Celów Projektowych. Na mapie architekt wrysowuje projekt Twojego domu, utwardzenia terenu, przebieg przyłączy, ogrodzenie, zjazd z drogi dojazdowej itp. Ważne jest też aby na rysunku została zaznaczona i opisana całkowita powierzchnia, która podlega wyłączeniu z produkcji rolnej (jest to powierzchnia pod budynkiem i pod utwardzeniem terenu). Będzie to konieczne do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Warto uzgodnić z architektem wielkość wszystkich podjazdów, chodników itp., tak aby łączna powierzchnia przeznaczona do wyłączenia z produkcji rolnej nie przekroczyła 500m2, czyli 0,05ha. Dlaczego? Ponieważ wyłączenie gruntu z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego są zwolnione z opłat jeżeli zmieścisz się właśnie w takim limicie powierzchni. Zwykle przy budowie domu jednorodzinnego nie powinno być z tym problemu, jeżeli jednak powierzchnia do wyłączenia przekroczy 500m2 to będziesz musiał wnieść stosowne opłaty za wyłączenie. Są one obliczane zależnie o kategorii gruntu i powierzchni. Na PZT musi znaleźć się podpis architekta z uprawnieniami.
b. Rysunek do uzgodnienia zjazdu na działkę
Jeżeli takie uzgodnienie będzie Ci potrzebne (kiedy jest potrzebne omówiłem w punkcie 10) to zwykle rysunek do niego będzie identyczny z PZT omówionym w punkcie poprzednim. Wystarczy poprosić architekta o jedną kopię więcej. Warto też wiedzieć, że zaprojektowany wjazd musi spełniać wymagania stawiane w Ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a ponadto zarządca drogi może w swojej decyzji określić warunki dodatkowe.
c. Projekt techniczny przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego
Zwykle projekty przyłączy elektrycznych i gazowych są wykonywane przez dostawców mediów (do granicy z Twoją działką). Inaczej sytuacja wygląda w przypadku przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego. Architekt wraz z projektantem branży sanitarnej powinni wykonać projekt takich przyłączy oraz zaznaczyć ich przebieg na PZT. Jest to bardzo mała dokumentacja i może się zdarzyć, że nie w każdym wypadku będzie konieczna. Zalecam jednak jej wykonanie, a w punkcie 10 dowiesz się dlaczego.
Wykonanie PZT oraz projektu przyłączy nie powinno zająć dłużej niż 2-3 tygodnie. Koszty będą wliczone w koszt wykonania całej adaptacji projektu budowlanego.
9. Zezwolenie na lokalizację zjazdu na działkę
UWAGA: Kolejność działań
Zapoznaj się z zaproponowaną niżej kolejnością działań, a następnie udaj się do zarządcy drogi i dowiedz jakie dokumenty będą przez niego wymagane. Na pewno nie będą potrzebne WZ a to oznacza, że masz szansę załatwić sprawę zaraz po zakupie działki, niezależnie od pozostałych formalności.
Zgodnie z tym co opisałem w punkcie 3, uzyskanie WZ wymagało dostępu do drogi publicznej. Jednak sam fakt, że na działkę można wjechać to za mało do uzyskania pozwolenia na budowę. Potrzebne będzie jeszcze formalne uzgodnienie zjazdu z zarządcą drogi do której chcesz się dołączyć. Złożoność tego procesu oraz czas jego przejścia zależy głównie od kategorii drogi z której będzie wykonany zjazd. Cała procedura formalna powinna zamknąć się w następujących krokach:
a. Ustalenie kategorii i zarządcy drogi
W Polsce mamy cztery istotne dla nas kategorie dróg:
- drogi krajowe i autostrady – zarządcą jest Generalny Dyrektor Dróg krajowych i Autostrad;
- drogi wojewódzkie – zarządcą jest zarząd województwa (w praktyce urząd marszałkowski lub zarząd dróg wojewódzkich)
- drogi powiatowe – zarządcą jest powiat (w praktyce starostwo powiatowe lub zarząd dróg powiatowych)
- drogi gminne – zarządcą jest gmina lub miasto (w praktyce wójt, burmistrz, prezydent miasta lub zarząd dróg miejskich/gminnych)
Jeżeli nie jesteś pewny z jakiej kategorii drogi będziesz chciał wybudować zjazd, udaj się najlepiej do lokalnego Urzędu Miasta lub Gminy a tam otrzymasz odpowiednie informacje.
Długi i skomplikowany artykuł? Nie wszystko jest jasne i masz pytania? Zapytaj w komentarzu albo dołącz do Grupy wsparcia na Facebooku!
b. Uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu
Niezależnie od tego z jaką kategorią drogi masz do czynienia, będziesz musiał uzyskać od właściwego zarządcy drogi decyzję zezwalającą na wykonanie zjazdu. Wystarczy wypełnić odpowiedni wniosek (który znajdziesz u zarządcy drogi) i dołączyć załączniki. Niestety każdy zarządca stosuje tutaj własne zasady i trudno z całą pewnością opisać, co będzie potrzebne. Zazwyczaj są to: mapa (jeżeli wystarczy wyrys z EG to sprawę możesz załatwić od razu jak tylko staniesz się właścicielem działki, nie musisz czekać na MDCP) z zaznaczoną planowaną lokalizacją zjazdu oraz potwierdzenie tytułu prawnego do nieruchomości (np. akt notarialny). Decyzja na cele mieszkaniowe jest zwolniona z opłaty skarbowej więc z tego tytułu nie ponosisz żadnych kosztów. Na wydanie decyzji nie powinieneś czekać dłużej niż miesiąc. Po otrzymaniu decyzji powinieneś wykonać zjazd w ciągu 3 lat, inaczej decyzja wygasa. Zarząd drogi w swojej decyzji może określi jakie dodatkowe warunki techniczne musi spełniać zjazd (oprócz tych wynikających z Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych).
- W przypadku gdy Twój wniosek dotyczył zjazdu z drogi powiatowej lub gminnej nie jest konieczne zgłoszenie budowy ani uzyskanie pozwolenia na budowę, nie jest konieczny też projekt budowlany zjazdu. Może się jednak zdarzyć, że zarządca drogi w swojej decyzji nakaże uzgodnienie projektu technicznego.
- Jeżeli Twój wniosek dotyczył zjazdu z drogi krajowej lub wojewódzkiej sytuacja jest nieco trudniejsza. Konieczne będzie zgłoszenie budowy takiego zjazdu do zarządcy drogi (nie do nadzoru budowlanego). Chociaż Ustawa Prawo Budowlane nie wymaga sporządzenia projektu budowlanego dla zjazdu to prawdopodobnie konieczne będzie stworzenie projektu technicznego. W takim projekcie powinny znaleźć się rysunki i opis planowanego rozwiązania (potrzebna będzie tutaj pomoc architekta), zgodne z warunkami określonymi w w/w decyzji i ustawą o drogach publicznych. Zarządca drogi może też nałożyć na Ciebie obowiązek uzgodnienia projektu technicznego przed dokonaniem zgłoszenia budowy. Możliwości jakie dopuszcza tutaj polskie prawo jest sporo więc trzeba za każdym razem dokładnie dowiedzieć się co jest, a co nie jest potrzebne w konkretnym przypadku. Wzór zgłoszenia budowy zjazdu oraz potrzebne załączniki uzyskasz również od zarządcy drogi lub możesz poszukać w Internecie wzoru zgłoszenia budowy obiektu budowlanego (chodzi tutaj o zgłoszenie w rozumieniu Ustawy Prawo Budowlane, które powinno zawierać: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia; załączniki: oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami). Po złożeniu zgłoszenia należy odczekać 21 dni aby uzyskać tzw. milczącą zgodę. Zalecam jednak aby pomimo uzyskania takiej zgody uzyskać od zarządcy drogi zaświadczenie o braku sprzeciwu. Uwaga: w szczególnych przypadkach zarządca drogi może wnieść sprzeciw.
c. Zezwolenie na prowadzenie robót w pasie drogowym
Jeżeli podczas wykonywania zjazdu (albo gdy zostało tak ustalone w decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu) będziesz musiał zająć tymczasowo pas drogowy to konieczne będzie uzyskanie zezwolenia na prowadzenie robót w pasie drogowym. Konieczność uzyskania tego pozwolenia jest niezależna od kategorii drogi z którą masz do czynienia. Zezwolenie to ponownie wydaje zarządca drogi co wiąże się z opłatą zależną od czasu i wielkości zajmowanego obszaru. Wypełnienie wniosku o takie zezwolenie oraz przed przystąpieniem do prac, najlepiej uzgodnić z zarządcą drogi.
Jak widzisz wykonanie zjazdu jest obarczone dość dużą ilością formalności. Niestety może być ich jeszcze więcej gdy np. konieczne stanie się dokonanie uzgodnień z właścicielami sieci (elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej) nad którymi znajduje się zjazd. Aby procedura nie trwała zbyt długo postaraj się rozpocząć ją najwcześniej jak to możliwe.
10. Uzgodnienie i zgłoszenie budowy przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego
Ustawa Prawo Budowlane daje Inwestorowi trochę swobody co do formalności jakie trzeba spełnić aby wybudować przyłącze wodociągowe lub kanalizacyjne. Dlaczego tylko trochę? Bo pomimo, że formalności możesz przejść na trzy sposoby to całkowita ilość dokumentów i uzgodnień jest ostatecznie bardzo podobna. W praktyce różnią się przede wszystkim czasem załatwiania formalności. Przyłącze możesz wybudować:
- bez zgłoszenia robót budowlanych – to jest najszybsza opcja ponieważ nigdzie nie trzeba zgłaszać robót, ani nie trzeba uzyskać pozwolenia na budowę, a następnie czekać na brak sprzeciwu lub decyzję. I to właściwie jedyne co różni ten tryb od dwóch pozostałych. Osobiście uważam, że ten tryb budowy należy traktować jako dopuszczalny jedynie pod pewnymi warunkami: gdy bardzo Ci się spieszy lub gdy budujesz się w szczerym polu, gdzie nikt, nigdy, o nic nie będzie później miał problemów. Dlaczego? Właśnie dlatego, że pomimo iż można tak budować to nie dostaniesz żadnego dokumentu, który mówi że można. Mówiąc prościej: nie będziesz miał żadnego papieru potwierdzającego, że zbudowałeś przyłącze legalnie (nawet gdy będzie zrobione legalnie). Czemu to takie ważne? Po prostu na wszelki wypadek. Nigdy nie wiesz kto i po co w przyszłości będzie kopał przy Twoim przyłączu i co z tego może wyniknąć. Dlatego też nie omawiam szczegółowo tego sposobu.
- na podstawie zgłoszenia robót budowlanych – obecnie jest to jedna z najbardziej popularnych opcji, stosunkowo szybka i bezpieczna, a moim zdaniem najlepsza. Dom budujesz na podstawie jednego zgłoszenia/pozwolenia natomiast przyłącza na podstawie odrębnego zgłoszenia. Po co to dzielić? Bo można wtedy załatwiać obydwie sprawy niezależnie od siebie (możesz już budować dom i dopiero załatwiać formalności związane z przyłączami i szybciej je zakończyć; możesz też wybudować przyłącze zanim zaczniesz budować dom, bo woda na budowie jest potrzebna już od samego początku). Jednocześnie trybem uzyskania zgody na budowę domu, który polecam jest pozwolenie na budowę (a nie zgłoszenie, ale o tym później). Po prostu warto rozdzielić formalnie budowę domu od budowy przyłączy.
- na podstawie decyzji pozwolenia na budowę – jest to formalnie najbardziej rozbudowana opcja i zajmuje najwięcej czasu. Dlatego warto pójść tą drogą jedyne w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji, jak np. budowa sieci wodociągowych. W przypadku przyłączy dla domów jednorodzinnych nie ma uzasadnionej potrzeby aby uzyskać pozwolenie na budowę.
Jak widzisz z powyższych rozważań (zazwyczaj) najlepiej wybrać budowę na podstawie zgłoszenia. Ale uwaga: warto zapoznać się też z Warunkami Technicznymi lokalnego przedsiębiorstwa wod.-kan., oraz urzędu wydającego decyzje. Możliwe, że w Twoim przypadku trzeba będzie postąpić inaczej.
Poniżej znajdziesz omówienie w jaki sposób przejść przez procedurę formalną zgłoszenia budowy przyłącza, jeżeli jednak chcesz wybrać inną drogę to bardzo polecam zapoznanie się z artykułem Adama Masłowskiego, do którego możesz przejść klikając tutaj.
Budowa przyłącza na zgłoszenie krok po kroku
Na tym etapie powinieneś mieć już Warunki Techniczne dla przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego oraz gotowy projekt techniczny (punkty 2 i 8 tego poradnika). Następne co musisz zrobić to:
a. Uzgodnienie przebiegu projektowanych przyłączy na naradzie koordynacyjnej
Złóż wniosek (wzór wniosku znajdziesz w Wydziale Geodezji) o uzgodnienie przebiegu projektowanego przyłącza w lokalnym Wydziale Geodezji. Uzgodnienie jest płatne z góry (105zł), a trwa zwykle kilka-kilkanaście dni roboczych. Do wniosku o uzgodnienie należy dołączyć projekt techniczny przyłącza, a w szczególności PZT. Uzgodnienie ma na celu sprawdzenie, czy w danym miejscu nie są już planowane inne inwestycje. Jeżeli tak, to konieczne będzie przeprojektowanie przyłącza. Jeżeli nie, to miejsce zostanie zarezerwowane właśnie dla przyłączy wodociągowego i kanalizacyjnego. Jest to ważne szczególnie, gdy w zbliżonym czasie i miejscu będą budowane przyłącza różnych mediów. Wydział Geodezji potwierdzi uzgodnienie pieczątką na MDCP oraz stosownym pismem.
b. Uzyskanie zgody na lokalizację urządzeń w pasie drogowym
Najczęstszą sytuacją jest, gdy główne sieci, w tym wodociągowa i kanalizacyjna, przebiegają w pasie drogowym. Dzięki temu, każdy kto buduje dom przy drodze będzie się mógł do takiej sieci podłączyć. Zanim jednak to nastąpi trzeba uzyskać zgodę od zarządcy danej drogi (patrz punkt 9) na lokalizację takiego przyłącza w pasie drogowym. Procedura jest w tym wypadku podobna jak przy uzgodnieniu zjazdu. Należy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na wykonanie przyłącza do właściwego zarządcy drogi. Do wniosku trzeba załączyć ostateczny projekt techniczny przyłącza. Odpowiedź zostanie wydana w formie decyzji administracyjnej i prawdopodobnie nałoży na Ciebie kolejne wymogi takie jak sposób prowadzenia robót i konieczność uzgodnienia terminu realizacji. Wydanie decyzji jest bezpłatne, jednak za umieszczenie urządzenia w pasie drogowym zostanie naliczona odpowiednia opłata.
c. Zgłoszenie robót budowlanych
Chodzi tutaj o zgłoszenie w rozumieniu Prawa Budowlanego. Zgłoszenie należy złożyć do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta. Nie podlega ono opłacie, a wzór zgłoszenia znajdziesz we właściwym urzędzie. Oczywiście będą też potrzebne załączniki, ale wszystko powinieneś już mieć: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; uzgodnienie z wydziału geodezji oraz od zarządcy drogi, projekt techniczny przyłącza (w tym PZT). Urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu, a jeżeli tego nie zrobi to przyjmuje się tzw. „milczącą zgodę”. Zalecam jednak o wystąpienie do urzędu o wydanie zaświadczenia o braku sprzeciwu w tej sprawie. Takie zaświadczenie można uzyskać nawet przed upływem wymaganego terminu. Ten krok jest jedynym dodatkowym w stosunku do budowy przyłącza bez żadnego zgłoszenia. W zamian za jego wykonanie dostajesz zgodę na budowę w formie dokumentu.
d. Uzgodnienie zajęcia pasa drogowego
Analogicznie jak to miało miejsce w przypadku zjazdu, należy uzgodnić z zarządcą drogi możliwość zajęcia pasa drogowego na czas prowadzenia robót. W tym celu trzeba złożyć wniosek, w którym podane będą: lokalizacja, termin zajęcia oraz powierzchnia zajęcia pasa drogowego. Na tej podstawie zostanie udzielona zgoda oraz naliczona jednorazowa opłata za zajęcie pasa drogowego.
e. Zgłoszenie zamiaru realizacji przyłącza do zarządców mediów
Po uzyskaniu wszystkich zgód formalnych, ale przed rozpoczęciem prac należy powiadomić przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne o planowanym terminie wykonania przyłącza. Szczegóły tego zgłoszenia powinny być określone w Warunkach Technicznych. Jest ono potrzebne aby tuż po wykonaniu zarządca sieci wodociągowej i kanalizacyjnej mógł dokonać odbioru przyłącza zanim zostanie zakryte.
Na tym etapie może być konieczne również powiadomienie zarządców innych sieci. Będzie tak jeżeli przyłącze będzie wykonywane w niewielkiej odległości od sieci np. gazowej lub elektrycznej. O tym kogo należy powiadomić powinieneś dowiedzieć się z dokumentu narady koordynacyjnej przeprowadzonej wcześniej w wydziale geodezji.
Po wykonaniu wszystkich wyżej opisanych kroków możesz przystąpić do budowy przyłącza (niezależnie od budowy domu). Pamiętaj jednak, że to nie koniec formalności z tym związanych. Po wykonaniu przyłącza potrzebny będzie też jego odbiór przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne. Prawdopodobnie będzie też potrzebny protokół z próby ciśnieniowej wydany przez wykonawcę przyłącza. Ponadto obowiązkowe jest wykonanie mapy powykonawczej przez geodetę jeszcze przed zasypaniem wykopu. Wszystkie te dokumenty będą potrzebne do formalnego przyłączenia do sieci oraz do potwierdzenia przebiegu przyłącza dla wydziału geodezji.
UWAGA:
Zgłoszenie budowy przyłącza możesz wykonać niezależnie od uzyskania pozwolenia (lub zgłoszenia) na budowę domu. I warto je zrobić jak najwcześniej jeżeli zależy Ci na czasie. Ale, jeżeli wykonasz przyłącze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę domu to MDCP straci ważność! Moja rada: najpierw zgłoś budowę przyłącza, ale rozpocznij ją dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Ponadto warto mieć na uwadze, że to samo dotyczy się przyłączy elektrycznego i gazowego, które może wykonywać ktoś inny.
11. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
W punkcie 1 opisałem dokładnie w jaki sposób można uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane. Drugim (i ostatnim) krokiem w procesie „odrolnienia” jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Aby to zrobić złóż wiosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej w Starostwie Powiatowym. W urzędzie lub na jego stronie znajdziesz odpowiedni wzór wniosku do wypełnienia. Powinieneś już mieć wszystkie potrzebne dane i załączniki: dane właściciela działki; numer, powierzchnię i klasę gruntu; wypis z MPZP lub decyzję o WZ; kopię aktu notarialnego lub inny dokument potwierdzający własność działki oraz PZT (Uwaga, jeżeli w toku wcześniejszych uzgodnień PZT uległ zmianie to pamiętaj, aby dodać tu najbardziej aktualną wersję).
Po złożeniu wniosku Starostwo powinno wydać decyzję w ciągu kilku dni. Jeżeli powierzchnia wyłączonych gruntów jest mniejsza niż 500m2 to nie zostaniesz obciążony żadnymi opłatami. Gdy powierzchnia wyłączenia przekroczy 500m2 urząd naliczy Ci stosowne opłaty za wyłączenie (jednorazową oraz roczne przez kolejnych 10lat). Ich wysokość możesz obliczyć samodzielnie na podstawie tabeli podanej w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Art. 12. Na tym kończy się cały proces „odrolnienia” działki. Nie jest to wcale takie trudne prawda?
12. Projekt budowlany czyli adaptacja projektu gotowego
Masz już wszystkie dokumenty opisane we wcześniejszych 11 punktach? Gratulacje! Teraz będzie już tylko łatwiej. Zacznijmy od uporządkowania spraw. Mam nadzieję, że zbierałeś skrupulatnie wszystkie dokumenty w jednym segregatorze. Wiele z nich będzie Ci potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia). Co dokładnie będzie potrzebne możesz porównać z gotową listą, którą znajdziesz na końcu tego dokumentu.
Ten etap prac w całości wykona za Ciebie architekt adaptujący projekt gotowy. To jest ostatni moment na wprowadzenie w nim zmian. Jeżeli jeszcze zastanawiasz się nad detalami projektu to zapraszam Cię do zapoznania się z serią artykułów „Jak wybrać projekt domu”. Oprócz zmian w projekcie architektonicznym Architekt wykona też ostateczną wersję PZT (jeżeli w trakcie uzgodnień trzeba było dokonać zmian), dostosuje projekt gotowy do lokalnych warunków gruntowych (warto mieć wyniki badań geotechnicznych o czym pisałem wcześniej), oraz do lokalnych warunków obciążenia budynku śniegiem i wiatrem. W adaptacji projektu gotowego znajdą się uzbierane wcześniej dokumenty oraz dodatkowo kopie uprawnień Architekta sporządzającego adaptację. Ostatnim załącznikiem powinno być oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej.
W projekcie gotowym domu powinieneś też mieć projekt instalacji gazowej (o ile w taki sposób planujesz ogrzewać dom). Jeżeli jednak kupiłeś projekt gotowy bez projektu instalacji gazowej to konieczne będzie jego wykonanie przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami i dołączenie go do całego projektu budowlanego. Pomorze Ci w tym architekt. Teraz pora na kolejny, długo wyczekiwany krok: pozwolenie na budowę.
13. Pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie budowy)
Abu móc wybudować dom konieczne jest uzyskanie zgodny odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Organami tymi w przypadku budowy domu są starostwa lub prezydent miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu). Oznacza to, że o taką zgodę wydają Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta. Jak ją uzyskać? Masz do wyboru dwie drogi: w formie decyzji pozwolenia na budowę lub na zgłoszenie, czyli za „milczącą zgodą”. Do Ciebie jako Inwestora należy podjęcie decyzji którą opcję wybrać. A ja podpowiem Ci jak:
a. Zgłoszenie budowy
Jest to uproszczona forma w stosunku do decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie każdy obiekt budowlany można wybudować na podstawie zgłoszenia. W tym poradniku skupiam się jedynie na budowie domów jednorodzinnych, które zgodnie z Prawem Budowlanym mogą być budowane w tym trybie. Zgłoszenie, jak sama nazwa wskazuje, polega na zgłoszeniu zamiaru rozpoczęcia budowy do właściwego organu, i odczekaniu 21 dni, czy nie zostanie wniesiony sprzeciw. Jeżeli nie będzie sprzeciwu: możesz budować. W tym postępowaniu administracyjnym nie ma stron postępowania, czyli np. sąsiedzi nie mają podstaw by wnieść sprzeciw. Nie jest też wydawany dokument w formie decyzji administracyjnej, a możliwe jest jedynie uzyskanie zaświadczenia o braku sprzeciwu ze strony organu (i warto takie zaświadczenie uzyskać). Po wybudowaniu domu należy zgłosić zakończenie inwestycji do lokalnego nadzoru budowlanego. Cała procedura nie stwarza problemów i jest stosunkowo szybka, ale ma jeden istotny minus: w przypadku, gdy podczas budowy pojawią się istotne odstępstwa od projektu to konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Dokumenty jakie są potrzebne podczas zgłoszenia są jednakowe z tymi potrzebnymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Za zgłoszenie nie są pobierane żadne opłaty.
Aby dokonać zgłoszenia należy wypełnić odpowiedni dokument, dostępny zazwyczaj na stronie internetowej lub w na miejscu w Starostwie lub Urzędzie Miasta. Jako załączniki należy dodać: 4 egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z tym co opisałem w punkcie 12), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o Warunkach Zabudowy (jeżeli jest wymagana).
Pracując na budowach ciągle spotykam się z tymi samymi błędami. Ty możesz ich łatwo uniknąć. Po prostu zapisz się na newsletter i pobierz darmowy ebook!
Dodatkowo otrzymasz 10 plików pomocnych przy budowie domu i powiadomienia o nowych artykułach!
b. Pozwolenie na budowę
- Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę B1 – we wniosku należy podać dane inwestora, dane działki, dane inwestycji. Z jego wypełnieniem nie powinieneś mieć żadnych problemów.
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane B3 – Wypełnienie tego wniosku również nie powinno sprawić kłopotów. Pamiętaj jednak, że w przypadku dwóch właścicieli działki ten dokument trzeba wypełnić dwukrotnie.
- Informacja uzupełniająca do wniosku… B4 – jest to dodatkowa „kartka” do wypełniania, jeżeli wszystkie dane nie zmieniły się na poprzednich wzorach druków.
Zatem którą drogę ostatecznie wybrać, pozwolenie czy zgłoszenie? Jako podstawowe rozwiązanie polecam uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku budowy domu nie powinna ona trwać dłużej niż przez zgłoszenie. Budowę na zgłoszenie warto zastosować w przypadku gdy nie ma pewności, czy obszar oddziaływania inwestycji mieści się na Twojej działce. Wtedy aby uniknąć postępowania administracyjnego z uwzględnieniem wszystkich stron, można zastosować zgłoszenie, aby zaoszczędzić na czasie.
Niezależnie od tego w jaki sposób otrzymasz zgodę na budowę domu, to warto po odbiór dokumentu udać się do urzędu osobiście. Dzięki temu za jednym razem przejdziesz też kolejny krok. Warto też wspomnieć, że wraz z uzyskaną oficjalną decyzją/zaświadczeniem otrzymasz też dwa z czterech egzemplarzy Twojego projektu budowlanego. Po co były aż cztery egzemplarze projektu? Jeden został w Starostwie/Urzędzie Miasta, jeden został wysłany do nadzoru budowlanego, jeden jest dla Ciebie do domowego archiwum, a ostatni jest dla wykonawcy robót budowlanych i prawdopodobnie zaginie na budowie. Każdy egzemplarz ma pieczątkę dzięki temu wiadomo, że jest to jedyna oficjalna dokumentacja na podstawie której można budować.
14. Rejestracja dziennika budowy
Organ, który wydaje pozwolenie na budowę (lub do którego budowę się zgłasza) zajmuje się też rejestrowaniem dzienników budowy. Dziennik budowy jest to dokument urzędowy w formie książki, w której kierownik budowy opisuje cały jej przebieg. Najpierw jednak konieczne jest jego zarejestrowanie. Jest to bardzo prosta czynność, którą w praktyce wykonasz przy okazji odbierania pozwolenia na budowę lub zaświadczenia o braku sprzeciwu. Dziennik budowy możesz kupić zwykle w urzędzie w którym będzie potem rejestrowany (za kilkanaście złotych). Następnie na miejscu wypełniasz wniosek o rejestrację dziennika budowy, a jako załącznik dodajesz otrzymaną właśnie pozwolenie/zaświadczenie. Urzędnik rejestruje dziennik i pieczętuje go na każdej stronie (ma na to 3 dni, ale czasem udaje się „od ręki”). I gotowe.
15. Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych
Od rozpoczęcia prac budowlanych dzieli Cię już tylko jeden krok i jeden dokument. Jest to czysta formalność, ale bardzo ważna bo wiąże się z wyborem kierownika budowy. Do tego momentu mogłeś wszystkie dokumenty załatwić samodzielnie, a tam gdzie były potrzebne prace projektowe pomagał Ci architekt. Od teraz przechodzisz do fazy realizacji inwestycji a to oznacza, że Twoją pomocą będzie kierownik budowy z uprawnieniami budowlanymi. Jego zadaniem będzie nadzorowanie formalności, czyli m.in. podjęcie obowiązków kierownika budowy, prowadzenie dziennika budowy, dokumenty związane z zakończeniem budowy. Jednocześnie jest on odpowiedzialny za dopilnowanie prawidłowego wykonania kluczowych elementów budynku i bezpieczeństwo na budowie. Dlatego warto wybrać osobę sumienną i doświadczoną, która w razie potrzeby doradzi na każdym etapie prac. Niestety dobry kierownik budowy to wydatek rzędu minimum 2000zł. Im mniej znasz się na budowlance tym lepiej zainwestować w profesjonalistę.
Uwaga: wybór kierownika budowy jest jednym z podstawowych obowiązków Inwestora zgodnie z Prawem Budowlanym.
Pierwszą rzeczą o jaką powinieneś poprosić kierownika budowy to przygotowanie oświadczenia o sporządzeniu planu BIOZ (Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia) oraz o przyjęciu obowiązku kierowania budową. Do tego dokumentu musi też załączyć kopię swoich uprawnień budowlanych do kierowania robotami oraz aktualne potwierdzenie przynależności do właściwiej Izby Inżynierów Budownictwa. Kierownik budowy określi też czy potrzebne jest wykonanie planu BIOZ, a jeśli tak to przygotuje go dla Ciebie.
Gdy będziesz miał już w/w dokumenty możesz przystąpić do zgłoszenia robót do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB). Potrzebujesz do tego wzoru pisma pod nazwą „Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych”, który powinieneś znaleźć w Internecie na stronie PINB lub w nadzorze. W zawiadomieniu należy podać oczywiście dane inwestora i dane dotyczące inwestycji, przewidywany czas rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych (nie jest to wiążące, ale nie można podać daty rozpoczęcia wcześniejszej niż data złożenia wniosku), liczbę osób na budowie (również nie jest to wiążące, dla domów jednorodzinnych zwykle będzie to maksymalnie 10). Jako załączniki należy dodać dokumenty otrzymane od kierownika budowy i kopię pozwolenia na budowę/ zaświadczenia o braku sprzeciwu. Gdy tylko złożysz zawiadomienie w nadzorze to budowę będziesz mógł rozpocząć już kolejnego dnia.
Na tym koniec formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zanim jednak prace ruszą pełną parą musisz zadbać o coś jeszcze.
16. Tablica budowy i ogrodzenie
Przed faktycznym rozpoczęciem robót kierownik budowy zobowiązany jest przez Prawo Budowlane do umieszczenia na budowie tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. W praktyce spotyka się często sytuację, gdy Inwestor samodzielnie wiesza tablicę budowy. Jeśli chcesz tak zrobić to musisz pamiętać o kilku zasadach:
- Tablica informacyjna budowy musi być powieszona w widocznym miejscu
- Wielkość tablicy, kolor i wielkość liter są określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Tablica zgodna z w/w rozporządzeniem musi mieć wymiary 90x70cm i być koloru żółtego. Dlatego uważaj i nie kupuj na tablicy o mniejszych wymiarach bo są nielegalne.
- Oprócz tablicy budowy konieczna jest też dodatkowa tablica z ogłoszeniem zawierającym dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.
Ponadto kierownik budowy musi zabezpieczyć teren budowy przed dostępem osób niepowołanych. Innymi słowy konieczne jest ogrodzenie budowy, a przepisy ustalają minimalną wysokość takiego ogrodzenia na 1,5m.
Jak widzisz spełnienie dwóch powyższych wymogów leży po stronie kierownika budowy i on ponosi odpowiedzialność prawną za ewentualne braki. Wiadomo jednak, że jeśli chcesz to możesz obydwie rzeczy zorganizować samodzielnie.
A teraz nadszedł wreszcie czas na najważniejszą informację: nareszcie możesz budować. Powodzenia!
Na tym kończy się cała droga zawiłych formalności koniecznych do rozpoczęcia budowy. Prawdopodobnie masz już pół segregatora papierów z tym związanych. Teraz skup się na nadzorowaniu budowy, ale pamiętaj że po jej zakończeniu konieczne będzie zapełnienie drugiej połowy segregatora. Czeka Cię jeszcze formalne zakończenie budowy. Część dokumentów do tego potrzebnych będziesz musiał załatwić już w trakcie prac. Dlatego warto z wyprzedzeniem zapoznać się z tym co Cię jeszcze czeka. Zapraszam zatem do dalszej lektury.
Budowa trwa, nie zapomnij o formalnościach.
Kolejne kroki prowadzące Cię przez formalności podczas budowy i omówienie dokumentów jakie będą potrzebne do jej zakończenia znajdziesz w obszernym Poradniku „Budowa domu na działce rolnej i budowlanej 2020”, który dla Ciebie przygotowałem. Poradnik jest całkowicie darmowy dla wszystkich subskrybentów tego Bloga. Nie czekaj i zapisz się na newesletter a uzyskasz dostęp do poradnika i innych darmowych materiałów!
Praktyczne porady
- Jak widzisz ilość formalności związanych z budową jest bardzo duża. Na pierwszy rzut oka może wydawać się nie możliwa do przejścia. Dlatego Inwestorzy bardzo chętnie oddają załatwienie wszystkich formalności w ręce projektanta lub kierownika budowy. Oczywiście możesz też tak zrobić i jest to bardzo dobre rozwiązanie, gdy zależy Ci na czasie. Jeżeli jednak nie spieszysz się zbytnio to jestem pewny, że całe postępowanie dasz radę przeprowadzić samodzielnie. Tym bardziej, że będzie ono trwało co najmniej kilka miesięcy a na każdym etapie będziesz mógł się kogoś zapytać o radę (np. urzędnika, projektanta).
- Gdy załatwiasz wszystkie formalności samodzielnie zawsze pytaj: o to ja długo coś potrwa, jakie dokumenty są potrzebne a jakie nie; jaki jest kolejny krok itp. Im więcej pytań tym mniej problemów.
- Już na samym początku przygotuj sobie duży segregator na wszystkie dokumenty. Zbieraj w nim wszystko co ma związek z budową, a w szczególności wszystkie wnioski jakie składasz oraz wszystkie decyzje i dokumenty jakie otrzymujesz w odpowiedzi.
- Do każdego urzędu warto iść osobiście. Właśnie po to, żeby pytać lub wyjaśnić wątpliwości na bieżąco. Załatwianie spraw na odległość (email, list) traktuj jako ostateczność.
- Dobrą praktyką podczas składania osobiście wszelkich dokumentów (szczególnie wniosków) w dowolnym urzędzie jest dostarczanie oryginału dokumentu oraz jego ksera. Przyjęty dokument zawsze dostaje pieczątkę z datą wpływu. W taki sposób oryginał pozostawiasz w urzędzie, a kopię z pieczątką zabierasz do własnego archiwum.
Zakończenie
Na tym kończę pisanie poradnika. Mimo, że jest tak obszerny to nie poruszam w nim wszystkich możliwych kwestii i nie wchodzę w każdy detal. Ilość przepisów związanych z budową domu oraz ilość możliwych przypadków jest ogromna i wszystkiego nie da się przewidzieć. Jeżeli przytrafi Ci się coś bardzo nietypowego wierzę, że będziesz w stanie poradzić sobie sam lub z pomocą urzędników, projektantów czy też kierownika budowy.
Dla dociekliwych czytelników mam jeszcze jedną informację: Prawo Budowlane oraz inne ustawy dotyczące budowy domu zmieniają się nieustanne. Jeżeli chcesz być na bieżąco lub szukasz naprawdę specjalistycznej wiedzy to bardzo polecam blog, którego autorką jest Magda Myszura www.oprawiebudowlanym.pl
Sporo już wiesz zatem do dzieła i powodzenia!
PS: Jeżeli uważasz, że ten poradnik jest wartościowy to mam do Ciebie ogromną prośbę. Udostępnij ten wpis u siebie na Facebooku lub prześlij go znajomym budującym własny dom. Będzie to najlepsza zapłata za moją pracę.
PS2: Dostrzegasz jakieś braki w tym poradniku? Chciałbyś zadać pytanie? Zostaw komentarz pod tym wpisem.
Ważne ustawy i rozporządzenia
W tym poradniku powoływałem się wielokrotnie na różne ustawy i rozporządzenia. Poniżej zamieszczam ich listę dla dociekliwych:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
- Odpowiedź na interpelację nr 3783 w sprawie nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
- Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie
- Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę z dnia 24 sierpnia 2016r.
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia
Uwaga: Poradnik ten przedstawia stan mojej wiedzy i przepisów prawa aktualny na dzień publikacji. Pomimo dołożenia wszelkich starań mogą pojawić się błędy o których zgłaszanie proszę każdego czytelnika. Jednocześnie różne organy państwowe mogą w różny sposób interpretować niektóre zagadnienia na co nie mam wpływu. Informacje, które przedstawiam w tym poradniku są jedynie moją prywatną opinią i nie ponoszę odpowiedzialności za wykorzystanie i działania na podstawie treści tu zawartych. Czytelnik, a w szczególności Inwestor w świetle Art. 18.1 Ustawy Prawo Budowlane sam jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie procesu budowlanego.
Poradnik ten jest objęty ochroną praw autorskich na mocy Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych.
Świetny artykuł. Formalności u nas są w trakcie. Mam jednak pytanie dotyczące nie poruszanej chyba tutaj kwestii. Droga dojazdowa do naszej działki będzie wkrótce wykonana przez naszą gminę, jednak ostatni fragment drogi jest współwłasnością 4 właścicieli przylegającej do niej działek, w tym naszej.
Jako że nikt do tej pory nie ruszył z budową, jeśli nasza budowa ma w ogóle ruszyc, to pewnie będę musiał zapewnić dojazd do naszej działki we własnym zakresie. Czy możesz mi doradzić, jak najlepiej i w miarę możliwości najtaniej wykonać ten fragment drogi (ok 40m) tak aby mógł dojechać tam ciężki sprzęt?
Z góry dziękuję
Pozdrawiam
Emil
Witaj Emilu!
Tymczasowa droga dojazdowa to zawsze bardzo niewdzięczny temat. Jej wykonanie jest zwykle dość drogie, a potem trzeba robić wszystko jeszcze raz. Jednym z tańszych sposobów jest zrobienie tzw. nawierzchni Makadama, czyli w warstwach od dołu: podłoże piaskowe (np. 30cm), tłuczeń gruby (np. 20cm), tłuczeń drobny (np. 10cm). Wszystkie warstwy oczywiście odpowiednio zagęszczone. Solidnie wykonana nawierzchnia będzie potem nadawała się jako podbudowa pod drogę docelową. Można też zrobić drogę z żelbetowych płyt drogowych ułożonych tylko na podsypce piaskowej. Dużą zaletą tego rozwiązania jest możliwość skorzystania z płyt używanych i ponowne odsprzedanie ich po zakończeniu budowy.
Koszty musisz przeanalizować samodzielnie. Wszystko zależy od tego co w Twojej okolicy można tanio kupić.
Witam,
Chciałam dopytać jak wygląda sprawa przyłącza instalacji wod-kan jeśli mam działkę przy nowej drodze gminnej instalacja jest tylko doprowadzona do pierwszych domów, poźniej już nie a powstają nowe domki. Czy mam czekać aż gmina mnie podłączy? W ogóle gdzieś w internecie natknęłam się na artykuł, że pobieranie opłat za przyłącza przez gminę jest nie zgodne z prawem. Czy rzeczywiście tak jest?
Ps. Wspaniały blog super wszystko wyjaśnia i bardzo pomaga
Witaj Izabelo!
W sprawach przyłączenia do sieci wod-kan jest zawsze najwięcej wątpliwości, bo każda z gmin (i każde z przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych) rządzi się swoimi prawami. Jedno jest pewne: bierne czekanie na gminę lub PwiK jest najgorszym możliwym rozwiązaniem. Moim zdaniem powinnaś dowiedzieć się w gminie i w PWiK jak wygląda sprawa podłączenia do kolejnych domów. Może jest to już zlecone i wkrótce będzie wykonane, a może wręcz przeciwnie i będziesz musiała sama wszystko załatwić od początku. Nie mam tu lepszej rady, bo wszędzie jest inaczej.
Podobnie sprawa wygląda z opłatami za przyłącze. Czasem Inwestor musi wykonać wszystko na swój koszt, a czasem płaci tylko dla PWiK za przyłączenie i o nic się nie martwi. Wszędzie jest inaczej, ale na pewno jakieś koszty za przyłączenie trzeba będzie ponieść.
Witam ? świetny artykuł! Jednak szukam jednej konkretnej informacji i nie mogę jej odnaleźć. Mianowicie posiadam działkę w zabudowie zagrodowej. Z jednej strony działka przylega do drogi asfaltowej ale wjazd mamy z boku, z drogi gminnej o szerokości ok. 2.5m. Czy w tej sytuacji można uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego? Wiem że prawo mówi o drodze o szerokości minimum 3 metry, czy tak jest też w przypadku działki rolnej? Pozdrawiam!
Witaj Izabelo!,
W Twojej sytuacji prawdopodobnie nie uzyskasz pozwolenia na budowę gdy zjazd z działki będzie na drogę o szerokości mniejszej niż 3m. Moim zdaniem powinnaś najpierw upewnić się jakie wymiary ma droga na mapie, bo możliwe że jest szersza niż w rzeczywistości. Drugą możliwością jest też zaplanowanie zjazdu na drogę asfaltową o której piszesz (chyba, że jest to autostrada ;). Dla pewności możesz zapytać w lokalnym urzędzie który zajmuje się wydaniem pozwolenia.
I tu nic sie nie zmiania.. najwyzsza jakosc 😀
Wciaz jestem pod wrazeniem fachowego podejscia do tematu! Krystian – tu jest wszsystko 🙂
Twoj blog spadł mi z nieba.
Jak widzisz wciaz tylko „słodzę” co świadczy tylko o dwoch rzeczach:
1. blog jest wspanialy
2. nie zaczelismy jeszcze wlasnych formalnosci i na razie teoretycznie wyglada mi OK (haha).