Witaj Inwestorze!
Kalendarz pokazuje, że mamy już 2022 rok, czyli od dwóch lat zmagamy się z przedziwną rzeczywistością wywołaną przez Covid-19. Ten wirus spowodował również spore zamieszanie na rynku nieruchomości. Jest zauważalnie mniej atrakcyjnych nieruchomości gruntowych na sprzedaż, a w ciągu ostatnich 2 lat ich ceny wzrosły nawet dwukrotnie!
Widzę dwie główne przyczyny takiego stanu rzeczy:
- Zamknięcie ludzi w domach pokazało, że praca zdalna jest nie tylko możliwa, ale też efektywna. Osoby, które kiedyś zrezygnowały z budowy domu obawiając się długich dojazdów do pracy, obecnie decydują się na zakup działki i rozpoczęcie budowy.
- Wzrost cen nieruchomości, niskie oprocentowanie lokat i rosnąca inflacja spowodowana nielimitowanym dodrukiem pieniędzy zachęcają do kupowania działek w celach inwestycyjnych.
Dla osób, które planują budowę własnego, wymarzonego domu sytuacja na pierwszy rzut oka nie wygląda zbyt optymistycznie. Dlatego tym bardziej, z przyjemnością prezentuję Ci 7 kluczowych porad pomocnych przy zakupie działki, przygotowanych przez Sławka Zająca z bloga „Jak się wybudować i nie zwariować”. Sławek już od kilku lat skutecznie pomaga Inwestorom w wyborze i zakupie wymarzonej działki, więc ma na tym polu duże doświadczenie.
Poniższy artykuł powstał specjalnie z myślą o zakupie działki w tych nietypowych warunkach rynkowych. Znajdziesz w nim bardzo konkretne porady jak uniknąć najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki. Zatem usiądź wygodnie i zapraszam do lektury!
Aktualizacja 14.05.2025.
Na temat najgorszych błędów podczas zakupu działki nagraliśmy cały odcinek podcastu „Dylematy budowlane”. Zapraszamy do słuchania!
Artykuł Sławka
Błąd 1. Kierowanie się emocjami
W obecnej sytuacji wiele osób ma wrażenie, że nie ma wyboru: ceny nieruchomości rosną, a działek jest mało, więc trzeba podjąć szybką decyzję o zakupie.
To tak zwane FOMO (Fear Of Missing Out) – strach przed tym, że coś nas omija.
Czy odczuwasz niepokój związany z tym, że za chwilę zabraknie nieruchomości w wybranej lokalizacji i mieszczących się w Twoim budżecie?
Mam kilka dobrych wieści:
- Ceny nieruchomości gruntowych wzrosły głównie w okolicach dużych miast. Ceny działek leżących w oddalonych gminach są często na tym samym poziomie od wielu lat. W różnych częściach kraju sytuacja oczywiście wygląda inaczej i dlatego proponuję, abyś sprawdził ceny na własną rękę, a nie sugerował się opiniami znajomych i doniesieniami medialnymi.
- W Internecie nie znajdziesz wszystkich działek na sprzedaż. Użyj serwisu geoportal (Geoportal Krajowy) i zobacz, jak dużo terenów w Twojej okolicy nie jest zagospodarowanych. Jak sprawdzić, czy są one na sprzedaż? Przejedź się po okolicy, popytaj sąsiadów, zapytaj w lokalnym sklepie, szukaj ogłoszeń na ogrodzeniach lub słupach ogłoszeniowych.
- To, że ceny są obecnie wysokie, nie oznacza, że nie będą niższe. Nie wierz w to, że „taniej już było” – nikt tego nie wie. Znacznie lepiej poczekać z zakupem niż ryzykować zakup złej działki – o czym będzie w kolejnych punktach.
Co, jeżeli w Twojej okolicy jest niewiele działek i istnieje ryzyko, że za chwilę wszystkie zostaną sprzedane? Poszukaj działek leżących np. w innej gminie. Może się okazać, że znajdziesz idealną działkę w dobrej cenie, co rekompensuje np. dłuższy czas dojazdu do pracy lub do centrum najbliższego miasta.
Błąd 2. Wiara w słowa sprzedającego
a) Działka jest uzbrojona
Uzbrojenie działki występuje wtedy, gdy zostało wykonane przyłącze energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne lub gazowe. Oznacza to, że po zakupie nieruchomości nie musisz przechodzić żadnej drogi administracyjnej i wydawać pieniędzy, ponieważ wszystko zostało przygotowane i opłacone przez aktualnego właściciela. Najczęściej jednak „uzbrojenie” oznacza, że działka nie ma wykonanych przyłączy, a media położone są w drodze dojazdowej.
Oczekuj okazania dokumentów potwierdzających wykonanie przyłączy. Jeżeli działka nie jest uzbrojona, oczekuj okazania Warunków Technicznych potwierdzających możliwość uzbrojenia terenu.
b) Działka jest budowlana
Pojęcie „działka budowlana” nie jest określone w przepisach. Przyjęło się twierdzić, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę domu jednorodzinnego, to działka jest „budowlana”, ale zawsze należy to sprawdzić.
Sprawdź zapisy planu miejscowego dla konkretnej działki lub zapoznaj się z decyzją o warunkach zabudowy. Po obejrzeniu dokumentów może się okazać, że działka jest działką rolną na której może się pobudować tylko rolnik, albo że jest lasem, na którym nie można zrealizować żadnego zamierzenia budowlanego.
W ebooku „Zakup działki i budowa domu – proces administracyjny”, którego autorami są Krystian Lemkowski, Krzysztof Derdzikowski oraz ja, napisaliśmy szczegółowo jak postępować w wątpliwych sytuacjach:
„Jeżeli zależy Ci na działce oraz na czasie i nie chcesz czekać na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ogranicz ryzyko poprzez podpisanie warunkowej umowy przedwstępnej, w której sprzedawca zobowiązuje się do sprzedaży działki dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na budowę określonego domu. Umożliwi Ci to odstąpienie od zakupu, jeżeli sprzedający nie zrealizuje tego warunku lub decyzja nie spełni Twoich oczekiwań.
Umowa przedwstępna zakupu działki powinna przede wszystkim zabezpieczyć Twój interes i zapewnić Ci spokój. Nasza rada: zapisz w niej wszystko – im więcej, tym lepiej! Następnie uzgodnienia te przenieś do ostatecznej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Nie umawiaj się ze sprzedającym na słowo – nie będzie miało ono znaczenia, jeżeli inny kupujący zaproponuje lepsze warunki.”
Z naszego ebooka dowiesz się, co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna, jak dobrze i bezpiecznie kupić działkę i w jaki sposób uzyskać pozwolenie na budowę. Krok po kroku przeprowadzamy przez cały proces administracyjny: od zakupu działki do budowy domu. Zapoznaj się ze spisem treści: https://jaksiewybudowac.pl/ksiazki-ebooki-i-inne/
c) Nie będzie problemów z budową
Nie wystarczy, jeżeli sprawdzisz tylko plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy. Przykładowo powinieneś również wziąć pod uwagę:
- Grunt – nienośny grunt może uniemożliwić zabudowę lub znacząco podnieść koszty – związane jest to z koniecznością wymiany i zagęszczenia gruntu pod przyszłym budynkiem. Oczekuj od sprzedającego wykonania badań geotechnicznych lub podpisz umowę przedwstępną zawierającą zobowiązanie do zakupu działki, gdy badania geotechniczne wykażą dobre warunki gruntowe.
- Sąsiedztwo (las lub blisko położone sąsiednie budynki) – mogą znacznie ograniczyć zabudowę działki. Związane jest to z koniecznością zachowania minimalnych odległości między lasem i zabudowaniami – reguluje to Rozporządzenie w sprawie Warunków Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zawsze starannie sprawdzaj wszystkie dokumenty i informacje, a w przypadku wątpliwości porozmawiaj na przykład z lokalnym projektantem, który potwierdzi możliwość budowy na wybranej działce.
Błąd 3. Wiara w pośredników
Pośrednik powinien być osobą, która pomoże ci wybrać i kupić działkę na której będziesz mógł wybudować wymarzony dom.
Dobrego pośrednika charakteryzuje:
- Dociekliwość. Pośrednik powinien dobrze poznać Twoje oczekiwania związane z działką oraz planowanym budynkiem.
- Doświadczenie. Powinien pracować co najmniej kilka lat na danym terenie.
- Wiedza. Powinien znać się na planach miejscowych, warunkach zabudowy, warunkach technicznych i znać ograniczenia związane z zabudową.
- Dokładność. Powinien zweryfikować wszystkie dokumenty i upewnić się, że zakup danej nieruchomości będzie bezpieczny.
W praktyce pośrednicy koncentrują się na szybkiej sprzedaży działek, które mają w ofercie, wyolbrzymiając ich zalety i ignorując wady. Spotkałem się z pośrednikami:
- Sprzedającymi działki rolne, jako działki budowlane,
- Udzielającymi błędnych informacji na temat możliwej zabudowy,
- Stawiającymi swój interes ponad interes sprzedającego i kupującego, jednocześnie pobierając prowizję od obu stron.
Rzetelność pośrednika sprawdzisz zadając mu pytania na temat parametrów działki, dostępności mediów, kosztów podłączenia, badań geotechnicznych, ograniczeń związanych z zabudową itp. Rzetelny pośrednik odpowie na każde Twoje pytanie, nierzetelny będzie udzielał wymijających odpowiedzi lub zachęcał cię do podpisania umowy. Nie jestem przeciwnikiem współpracy z pośrednikami – niestety o dobrego, rzetelnego pośrednika jest dość trudno.
Jeżeli jednak chcesz skorzystać z usług pośrednika, to znajdź kogoś, kto działa w danej okolicy od wielu lat i zna ją jak własną kieszeń, nie zaś pośrednika, którego wiedza ogranicza się tylko do informacji z ogłoszenia. Dobry pośrednik powinien z Tobą porozmawiać i zapytać Cię o Twoje potrzeby i oczekiwania i znaleźć działkę, na której będziesz mógł wybudować wymarzony dom.
Błąd. 4. Zwracanie nadmiernej uwagi na wygląd działki
Przeglądając ogłoszenia nie zwracaj uwagi na to, jak prezentuje się działka na zdjęciach. Ważniejsze są inne parametry: możliwość zabudowy, rodzaj gruntu, lokalizacja, powierzchnia, cena itp. Dlaczego?
Nawet zachwaszczoną i nieatrakcyjną działkę można łatwo doprowadzić do porządku. Uporządkowanie działki, wyrównanie terenu i nawiezienie kilku centymetrów żyznej ziemi, to stosunkowo nieduży koszt.
Zwróć jednak uwagę na to, czy działka nie jest położona niżej od innych terenów – przy zarośniętej działce to może nie być widoczne, a grozi zalewaniem Cię przez sąsiadów. Poza tym znaczące podniesienie gruntu jest dość kosztowne – transport, koszt ziemi i koszt operatora koparki może wynieść ponad kilkanaście tysięcy złotych.
Zawsze weryfikuj uzyskiwane informacje!
Błąd 5. Wybór złej lokalizacji
Wybór lokalizacji ma kluczowe znaczenie i dlatego:
- Przejedź się po okolicy i sprawdź, czy nie ma uciążliwych działalności. Zwróć uwagę na hałasy i zapachy,
- Wybierz się na działkę o różnych porach dnia, w dni robocze i w weekendy,
- Porozmawiaj z sąsiadami i upewnij się, że życie w danym miejscu nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami.
Jeżeli szukasz spokojnego, cichego miejsca do życia, to prawdopodobnie będziesz szukał działki na terenach niezurbanizowanych, blisko lasu lub jeziora. Jeżeli tak, to szczególnie starannie sprawdź:
- Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu. Upewnisz się, że w okolicy na przykład nie jest planowana droga szybkiego ruchu,
- Plan miejscowy, aby upewnić się, że nie pozwala na zabudowę wielorodzinną, przemysłową lub usługową na sąsiadujących działkach. To, że za płotem jest łąka lub rośnie las, nie oznacza, że nie może na niej w przyszłości zostać wybudowany wielopiętrowy budynek, zakład produkcyjny lub duży sklep,
- Jeżeli działka znajduje się poza planem miejscowym, a w okolicy znajdują się na przykład pola, to zapewne w ciągu kilku – kilkunastu lat zostaną one zabudowane. Nie ma skutecznego sposobu na to, aby „odciąć się od cywilizacji”.
Z tych powodów znacznie ważniejsze jest to, aby wybrać działkę znajdującą się w dobrym sąsiedztwie, blisko – przykładowo – przedszkola, szkoły, sklepów i bez żadnych uciążliwości w okolicy.
Błąd 6. Szukanie tanich działek
Porównując ceny nieruchomości, zawsze sprawdzaj, jakie wydatki mogą Cię jeszcze czekać. Dobra cena za metr kwadratowy nie ma znaczenia, jeżeli będziesz musiał:
- Uzbroić działkę.
- Podnieść grunt.
- Wymienić grunt przy niekorzystnych warunkach gruntowych,
- Rozgraniczyć nieruchomość – problem występuje gdy działka nie ma uregulowanych granic.
Przy niekorzystnych warunkach dodatkowe koszty mogą nawet przekroczyć koszt zakupu działki! Być może lepiej kupić droższą, ale już uzbrojoną, ogrodzoną i gotową do budowy domu? Na to pytanie odpowiesz samodzielnie kalkulując wszystkie dodatkowe koszty.
Błąd 7. Brak sprecyzowanych oczekiwań dotyczących domu
Nie kupuj działki dopóki nie będziesz pewny, w jakim domu chcesz zamieszkać. Plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy może zakazać budowy domu parterowego, domu z podpiwniczeniem, nakazać budowę z poddaszem o określonym kącie nachylenia dachu lub budowę domu o szerokości frontu nie większej niż.
Dużo czasu poświęć na określenie przyszłego budynku. Odpowiedz na następujące pytania:
- Jaka bryła budynku?
- Jakie chce mieć pomieszczenia i o jakiej powierzchni?
- Czy chcesz mieć garaż w bryle domu?
- Czy zależy Ci na podpiwniczeniu?
- W jaki sposób dom powinien być umieszczony na działce? Które pomieszczenia powinny być doświetlone, a które nie wymagają światła słonecznego?
- Po której stronie domu chcesz mieć taras? Z której strony znajdzie się brama wjazdowa?
- W której części działki znajdzie się ogród? Miejsce dla dzieci? Altanka, blaszak?
Odpowiedzi na te pytania pozwolą Ci nie tylko określić przyszły budynek, ale także pomogą określić długość i szerokość wymarzonej działki.
Podsumowanie
Hej, tu ponownie Krystian. Nie mam najmniejszych wątpliwości, że powyższe porady pomogą Ci w zakupie wymarzonej działki. Myślę też, że dzięki nim spojrzysz inaczej na obecną sytuację na rynku nieruchomości i nie wpadniesz w pułapkę konieczności natychmiastowego zakupu działki. Zgadzasz się ze mną prawda? Jeśli tak, to mam dla Ciebie jeszcze jedną informację.
Kurs: “Wybór i zakup działki” - mała recenzja
Dobre pół roku temu Sławek Zając poprosił mnie o obejrzenie jego kursu “Wybór i zakup działki” i podzielenie się opinią. Szczerze przyznam, że nie mogłem się za to zabrać, a najbardziej odstraszająca była dla mnie długość tego kursu, która wynosi aż 10 godzin! Byłem pewny, że to za dużo, że nikt nie jest w stanie tego obejrzeć w całości. O czym można gadać przez 10h!? Ale obiecałem obejrzeć, więc nie miałem wyjścia…
Po 10h oglądania muszę przyznać, że bardzo się myliłem. Kurs jest świetny dla osób chcących kupić swoją wymarzoną działkę. Sławek omawia na nim dosłownie wszystko co musisz wiedzieć i to naprawdę szczegółowo, a jednocześnie przystępnie dla każdego. Po jego przerobieniu będziesz miał wiedzę zbliżoną do dobrego pośrednika nieruchomości!. Z czystym sumieniem mogę Ci ten kurs polecić, a dobrze wiesz, że niechętnie polecam różne produkty. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym kursie, to zapraszam do kliknięcia w link afiliacyjny:
Powodzenia w zakupie działki!
