Od czego zacząć budowę domu?
To zapewne jedno z pierwszych pytań jakie pojawiło się w Twojej głowie po tym jak podjąłeś decyzję o budowie domu. Po wpisaniu go w wyszukiwarkę od razu dostaniesz niemal gotowy przepis. Najpierw działka, potem dokumentacja i formalności, budowa od fundamentów pod klucz, wykończenie, odbiór i gotowe. Niby wszystko się zgadza, ale z mojego punktu widzenia brakuje jednej, podstawowej rzeczy: planowania!
Na początek ustalmy fakty i przyjmijmy założenia.
Po pierwsze: zakładam, że masz już działkę i jesteś jej właścicielem, innymi słowy: posiadasz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Najczęściej jest to prawo własności i prawo użytkowania wieczystego, rzadziej prawo zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego. Masz też dokument, który to potwierdza, np. akt notarialny.
Po drugie: chcesz budować dom systemem gospodarczym. Jest to metoda wybierana przez większość Inwestorów w Polsce ze względu na niższe koszty niż budowa „pod klucz”. Oprócz ceny ta metoda ma też jedną ważną zaletę: wszystko masz pod kontrolą. Jeżeli jednak planujesz budowę „pod klucz” to mimo wszystko zapraszam Cię do dalszej lektury. Wiedza, którą zdobędziesz przyda Ci się do nadzorowania całego procesu.
Po trzecie: to nie jest Blog z serii „zrób to sam”. Nie będę Cię uczył jak się muruje ścianę. Zamiast tego dowiesz się jak sprawić, żeby ktoś inny tę ścianę wymurował dobrze.
Po czwarte: to jest Blog opowiadający o budowaniu od podstaw. Staram się pisać tak, aby osoby stawiające swoje pierwsze kroki w budownictwie rozumiały wszystko i wiedziały od czego zacząć. Dlatego jeżeli czegoś nie rozumiesz, nie jesteś pewny, masz wątpliwości to pytaj śmiało! Zostaw po prostu komentarz pod wpisem lub skorzystaj z wyszukiwarki na dole strony.
Krok pierwszy – zobaczmy co Cię czeka
Słowo projekt w języku polskim ma kilka znaczeń. Może oznaczać projekt budowlany, czyli rysunki i opisy tego co będzie budowane. Taki projekt dla rozróżnienia będę nazywał dokumentacją techniczną. Słowo projekt oznacza też zbiór czynności które musisz wykonać żeby osiągnąć określony cel. I właśnie w takim kontekście będę używał słowa Projekt w tym wpisie.
Na początku wspomniałem, że budowę najlepiej zacząć od planowania. To dość duży temat któremu chciałbym poświęcić najpierw wstęp teoretyczny. Dziedzina wiedzy z której będę tu czerpał nazywa się ogólnie Zarządzaniem Projektami. Twoją rolą w całym procesie budowlanym jest bycie Kierownikiem Projektu. Jest to osoba odpowiedzialna nie tylko za prawidłową realizację, ale też za wiele innych aspektów. Zanim zostanie wylany pierwszy beton musisz określić m.in. jaki ma być Twój dom, gdzie ma stanąć, jak dużo pieniędzy chcesz przeznaczyć, kiedy chcesz zamieszkać itp. W trakcie budowy będziesz czuwał nad realizacją. Gdy dom będzie gotowy przyjdzie czas na rozliczenie finansów, zakończenie formalności. Żeby to lepiej zobrazować zapoznaj się z poniższym wykresem.
Pozioma oś na dole oznacza czas trwania Projektu (budowy), oś pionowa po lewej oznacza nakład pracy jaki trzeba włożyć. Pola na wykresie oznaczają jak nakład pracy dla poszczególnych działań rozkłada się w czasie. Jak widzisz na początku jest faza inicjacji. To jest moment w którym zastanawiasz się i podejmujesz decyzje o budowie, zbierasz informacje o możliwościach finansowych itp. Później przychodzi czas planowania. To bardzo ważny etap, który omówię szczegółowo w kolejnych wpisach. Tutaj wybierasz projekt domu, wykonawcę, ustalasz jakie chcesz instalacje, wyposażenie itp. Faza realizacji trwa jednocześnie z fazą monitorowania i kontroli. Realizacją zajmuje się firma budowlana, a Ty pilnujesz czy wszystko jest zgodne z Twoimi założeniami. Zakończenie to czas sprzątania, formalności i wyczekiwanej przeprowadzki. Żeby sprawę jeszcze bardziej skomplikować poszczególne fazy nachodzą na siebie. To naturalna kolej rzeczy i właśnie tak powinno być, że planowanie w coraz mniejszym zakresie trwa jednocześnie z realizacją. Dla przykładu: murując ściany planujesz dokładną datę kiedy będzie można zamówić materiały potrzebne do budowy stropu. Takie mniejsze prace planistyczne wykonuje się na bieżąco wraz z postępem robót. Nie ma sensu robić tego zanim zacznie się budowa bo dokładna data wykonania stropu jeszcze zanim zacznie się budowa jest zbyt nie pewna.
Bądź Kierownikiem Projektu
Pewnie cały czas zastanawiasz się po co o tym wszystkim opowiadam. Już wyjaśniam: bo trzeba zachować kolejność i natężenie prac w każdej fazie. Innymi słowy nie możesz jednocześnie budować i planować. Wydaje się to oczywiste, ale rzeczywistość pokazuje co innego. Spotykam się z budowami, gdzie mimo, że Inwestor posiada dokumentację to jeszcze w momencie stawiania ścianek działowych nie jest zdecydowany gdzie one mają być. Albo co gorsza po wybudowaniu ścianek zmienia ich układ. Z technicznego punktu widzenia to żaden problem, wystarczy przestawić ściankę. Ale z finansowego i czasowego punktu widzenia to jest kłopot – dwa razy trzeba zapłacić i poczekać na wykonanie tej samej pracy. Zdarza się też, że do ostatnich chwili Inwestor czeka z wyborem np. materiału do budowy ścian. Na pozór nic się nie stało bo ściany i tak powstaną, nawet w terminie. Ale może się to odbić na finansach. Jak? Zwykle kupując materiały budowlane wcześniej, przed sezonem są one tańsze. Dajesz sobie wtedy też czas na porównanie cen, negocjacje, racjonalne porównanie co warto kupić, a za co nie warto dopłacać. Kupując materiały potrzebne „na wczoraj” żeby budowa nie stała, nie dajesz sobie możliwości zaoszczędzenia pieniędzy. Przytaczam tylko dwa przykłady niedostatecznego planowania. Jeżeli wystąpią u Ciebie to prawdopodobnie stracisz z tego powodu kilka dni czasu, kilkaset złotych i trochę nerwów. Jeżeli zdarzą Ci się podobne sytuacje z każdą drobną decyzją i z każdym materiałem budowlanym (a decyzji i materiałów na budowie są setki) to mam pewność, że znacznie przekroczysz zakładany budżet i termin.
Co robić, żeby uniknąć takich kłopotów? Postaw się w roli nie tylko Inwestora, który wydaje swoje ciężko zarobione pieniądze, ale też w roli Kierownika Projektu. Gdy jesteś świadomy celi i zadań jakie przed Tobą stoją, ich kolejności i nakładu pracy łatwiej Ci będzie nad wszystkim zapanować.
POSŁUCHAJ PODCASTU "DYLEMATY BUDOWLANE"
Nowe odcinki dostępne na YouTube i platformach podcastowych w każdy wtorek o 19:00
Planowanie budowy
Jak widzisz na wykresie powyżej realizacja Projektu, czyli Twojej budowy jest fazą, która wymaga najwięcej nakładu pracy (po prostu zajmuje największy obszar na wykresie). Pozostałe fazy: monitorowania i kontroli, inicjacji, zakończenia, planowania wymagają mniej pracy, ale w dalszym ciągu bardzo dużo! W praktyce oznacza to po prostu: myśl do przodu, planuj, przewiduj, kontroluj. Im więcej uda Ci się przewidzieć, zaplanować i zaprojektować przed budową tym lepiej. Bardziej szczegółowa dokumentacja, plan, wizja to bardziej szczegółowy budżet, mniej niespodzianek i mniej kłopotów. Zmiana ustawienia ścianki działowej w dokumentacji nie kosztuje nic. Zmiana tej samej ścianki wymurowanej na budowie to kilkaset złotych i stracony czas. Inny przykład: określając budżet budowy domu o którym wiesz tylko, że ma powierzchnię użytkową 150m2 prawdopodobnie pomylisz się o przynajmniej 30%. Jeśli sprecyzujesz z jakich on będzie materiałów, jakie będzie miał wyposażenie, jakie klamki w drzwiach – możesz naprawdę dokładnie określić koszt. A co więcej na bieżąco będziesz widział czy finanse nie wymknęły się spod kontroli. Zminimalizujesz też potrzeby zmian na budowie. Czysty zysk, prawda?
Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak wygląda planowanie budowy domu w praktyce to zapraszam do kolejnych artykułów.
