[B012] Umowa o roboty budowlane – wzór z omówieniem

Witaj!

Czy wybrałeś już odpowiedniego Wykonawcę do Twojej budowy? Jeżeli nie, to koniecznie przeczytaj poprzedni artykuł [011] Jak wybrać firmę do budowy domu. A gdy masz już to za sobą to pora na nieco formalności, czyli podpisanie umowy.

Na skróty:

Kliknij poniżej i pobierz wzór umowy oraz załączników w formacie .DOC lub .PDF. Zapoznaj się też z poniższym artykułem aby dobrze zrozumieć w jaki sposób prawidłowo przygotować umowę.

WERSJA DO EDYCJI


Zapisując się wyrażasz jednocześnie zgodę na otrzymywanie newslettera.

Czy warto podpisać umowę o roboty budowlane?

Tak. I na tym mógłbym skończyć ten akapit, ale nie byłoby to zbyt przekonujące, więc opowiem Ci w trzech punktach dlaczego.

  1. Umowa jako gwarancja
    Podpisanie Umowy jest ważne zarówno dla inwestora jak i Wykonawcy. Stanowi gwarancję, że Wykonawca zrobi to co zostało ustalone, a Inwestor mu za to zapłaci. Oczywiście można się umówić na to samo ustnie jednak jest to rozwiązanie dość ryzykowne. Szczególnie dla niedoświadczonego Inwestora. Niestety ciągle zdarzają się nieuczciwi Wykonawcy, którzy na różne sposoby próbują zarobić na niewiedzy osób budujących dom po raz pierwszy. Zdarza się, że Wykonawca nie dotrzymuje terminu pomimo obietnic, zdarza się, że wziął zaliczkę i to był ostatni raz kiedy go widziano, zdarza się, że oszczędza na materiałach albo na robociźnie i w pośpiechu spada jakość. Oczywiście nie wszyscy tacy są, ale skąd możesz o tym wiedzieć?
  1. Podział obowiązków
    Dobrze przygotowana umowa precyzuje obowiązki każdej ze stron. Oprócz tego że Wykonawca buduje, a Inwestor płaci istnieje jeszcze cały szereg drobiazgów, o których warto pamiętać. Wszystkie szczegóły znajdziesz w poniższym wzorze.
  1. Określenie zakresu
    Ostatni i bardzo niedoceniany punkt, dla którego warto podpisać umowę. Gdy zabierzesz się za przygotowanie umowy, a szczególnie załącznika w którym określisz dokładnie jakie materiały, jaki standard, jakie rozwiązania, jakie kolory chcesz zastosować to dopiero wtedy zdajesz sobie sprawę ile tego jest. Do tego dochodzą jeszcze terminy, ceny i wiele innych. To właśnie jest najlepszy moment na dokładne przemyślenie wszystkiego co w danym etapie ma być zrealizowane. A wszystko o czym zapomnisz może niestety obrócić się przeciwko Tobie. Jeżeli czegoś nie uwzględnisz to będzie to dodatkowy koszt. Jeżeli czegoś nie doprecyzujesz to trzeba będzie się nad tym zastanawiać na ostatnią chwilę. A wszystko czego nie przekażesz Wykonawcy zostanie zrobione tak jak nie chcesz. To dość przerysowany scenariusz, ale jak najbardziej możliwy. Dlatego podpisz umowę i bardzo dobrze przemyśl zakres.

Co więcej, umowę na roboty budowlane warto podpisać z każdym wykonawcą jaki pojawi się na Twojej budowie. Te same zasady dotyczą się umowy na wybudowanie stanu surowego otwartego jak i na drobne prace takie jak np. montaż okien. Oczywiście dla mniejszych, tańszych i prostszych robót nie jest wymagany tak rozbudowany dokument, ale warto aby jakikolwiek dokument był.

Myślisz, że podane tu informacje mogą się jeszcze komuś przydać? Udostępnij je!

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Jak powinna wyglądać umowa

Umowa o roboty budowlane tak jak każda inna precyzuje co i jak ma być zrobione zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy. Sprowadza się to w konsekwencji do określenia ryzyka jakie ponoszą obydwie strony umowy i do sposobów jego minimalizacji. Dla przykładu: wykonawca prowadzi budowę z własnych środków aż do momentu otrzymania zapłaty. Tym samym ryzykuje, że nie otrzyma zwrotu wydanych pieniędzy. Umowa zobowiązuje inwestora do dokonania zapłaty, a jeżeli zajdzie taka potrzeba nakłada na niego karę.

Dobrze skonstruowana umowa rozkłada ryzyko symetrycznie, tzn. mniej więcej po równo na wykonawcę i inwestora. Mniej więcej, bo w przypadku budownictwa jednorodzinnego zalecam aby to inwestor ze względu na swoje mniejsze doświadczenie był bardziej chroniony. Taka umowa jest uczciwa dla obydwu ze stron. Niestety możesz się spotkać z gotowymi wzorami umów przygotowanymi przez wykonawców, w których to właśnie ich interesy są dużo bardziej chronione. Jeżeli dostaniesz taką umowę do ręki i będziesz ją analizował to przeczytaj uważnie każdy z punktów i zapisz sobie obok czyje tak naprawdę interesy on chroni? Jeżeli w większości są to interesy wykonawcy to lepiej poszukaj innej umowy albo spróbuj negocjować tą którą masz. Zwróć szczególną uwagę na wszelkiego rodzaju płatności z góry za materiały lub robociznę. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup materiału na własną rękę niż wpłacanie zaliczki na materiał. Zamiast płacić zaliczkę za robociznę lepiej umówić się na częstsze, okresowe płatności po wykonaniu pracy.

Przykład umowy o roboty budowlane z omówieniem

Poniższą umowę należy traktować jako bardzo ogólny przykład. Jest ona przygotowana szczególnie pod kątem umowy na wybudowanie stanu surowego lub usługi kompleksowej. Nic też nie stoi na przeszkodzie aby usunąć kilka punktów i przygotować krótszą umowę na mniejszy zakres prac.

Podczas przygotowywania własnej umowy pamiętaj, że tak naprawdę wszystko co w niej zapiszesz jest kwestią dogadania się stron (o ile będzie to zgodne z polskim prawem). Zapisy, które proponuję traktuj jako punkt wyjścia do własnych ustaleń.

Ten artykuł to jedynie ułamek informacji jakie będą Ci potrzebne przy budowie domu. Zapisz się na newsletter i dowiedz się więcej!



Zapisując się wyrażasz jednocześnie zgodę na otrzymywanie newslettera.

Wzór umowy

Jeżeli poniższy wzór umowy wraz z omówieniem nie wyśeitla się poprawnie na Twoim urządzeniu możesz też pobrać go w formacie PDF klikając tutaj.

Umowa o roboty budowlane

Zawarta dnia ……………. w ……………. pomiędzy:

Data i miejsce podpisania umowy

Imię, nazwisko ……………
Adres …………………….…..
Kod pocztowy ……..…….
PESEL ………………………..

zwany dalej Inwestorem, a

Imię, nazwisko …….……..
Adres ……………..……..…..
Kod pocztowy ………..…..
NIP ……………………………..

zwaną dalej Wykonawcą.

Dane inwestora, czyli Twoje oraz dane Wykonawcy. Wykonawca może działać pod różną formą prawną i zależnie od tego konieczne jest wpisanie różnych danych. Dla poszczególnych form będzie to:
- Osoba prowadząca działalność gospodarczą - Imię nazwisko, nazwa firmy, adres, NIP, PESEL;
- Spółka z o.o., akcyjna - Nazwa firmy, adres, numer KRS i adres właściwego Sądu Rejonowego, NIP, REGON, osoba reprezentująca;
- Spółka cywilna - Nazwa firmy, adres firmy, NIP; oraz imiona, nazwiska, adresy, NIP, PESEL osób prowadzących działalność w ramach spółki cywilnej.

§ 1. Przedmiot umowy i zasięg robót

  1. Przedmiotem niniejszej Umowy jest wybudowanie domu mieszkalnego jednorodzinnego na działce numer ……….….. położonej w ………………………………………. przy ulicy ………………………….………….., co do której Inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
    Ta przykładowa umowa odnosi się do budowy domu mieszkalnego jednak równie dobrze można jej użyć jako szablon do np. umowy na wykonanie instalacji elektrycznej lub dowolnego innego etapu robót budowlanych.
  2. Budynek ma być wykonany zgodnie z dostarczonym przez Inwestora projektem budowlanym domu o nazwie ……………………………………………………………..……… oraz zgodnie z szczegółowymi ustaleniami i zakresem opisanymi w Załączniku nr 1. W/w projekt stanowi integralną część niniejszej Umowy.
    Podstawą do wykonania każdych robót budowlanych powinien być projekt. Dobrą praktyką jest dodanie go jako załącznika do Umowy (w całości lub w części). Jeżeli projekt jest zbyt mało szczegółowy lub Inwestor chce wprowadzić nieistotne odstępstwa od projektu to należy to wszystko opisać w załączniku nr 1.
  3. Roboty budowlane nie przewidziane w w/w projekcie budowlanym i w Załączniku nr 1 stanowią roboty dodatkowe. Wykonawca zobowiązany jest do wykonania wszelkich robót dodatkowych, które nie zostały przewidziane w powyższym punkcie, a są koniczne do prawidłowej realizacji inwestycji. Za roboty dodatkowe należy się Wykonawcy dodatkowe wynagrodzenie. Zakres robót dodatkowych i ich cena uzgodnione zostaną w formie aneksu do Umowy.
    Punkt ten nakazuje Wykonawcy, że wszystko co nie zostało ustalone i przewidziane przed podpisaniem Umowy, a jednocześnie jest konieczne do tego aby ją zrealizować, Wykonawca będzie musiał wykonać. Jednocześnie Inwestor zobowiązuje się do zapłaty za takie prace. W praktyce taką sytuację spotyka się zwykle w przypadku błędu w projekcie. Prace dodatkowe lub zmiany na etapie budowy wprowadzone przez Inwestora również stanowią prace dodatkowe. Jednak na podstawie tego punktu Wykonawca nie zobowiązuje się do ich wykonania.

§ 2. Obowiązki Inwestora

  1. Przed rozpoczęciem prac budowlanych Inwestor zobowiązany jest do:
    a. przekazania Wykonawcy jednego egzemplarza projektu budowlanego wymienionego w art. 1 pkt. 2,
    Punkt ten nie jest konieczny, gdy Umowa dotyczy jedynie wydzielonej części robót budowlanych (wtedy można wydać jedynie fragment projektu) lub w przypadku gdy projekt stanowi załącznik do Umowy.
    b. przedstawienia Wykonawcy pozwolenia na budowę (zaświadczeniu o braku sprzeciwu) dla przedmiotowej inwestycji przed rozpoczęciem robót,
    W celu zapewnienia Wykonawcy, że budowa będzie prowadzona legalnie.
    c. protokolarnego przekazania placu budowy Kierownikowi budowy,
    Jest to obowiązek wynikający z Ustawy Prawo Budowlane. Od momentu przekazania Kierownik budowy ponosi odpowiedzialność m.in. za bezpieczeństwo na budowie i realizację budowy zgodnie z prawem.
    d. protokolarnego przekazania placu budowy Wykonawcy,
    Jeżeli Wykonawca nie zapewnia własnego Kierownika budowy to należy przekazać plac budowy również Wykonawcy. Dzięki temu Inwestor przenosi prawną odpowiedzialność za ewentualne szkody, które mogą się tam powstać na Wykonawcę.
    e. zapewnienia uprawnionego kierownika budowy przez cały czas trwania robót budowlanych.
    Zalecanym rozwiązaniem jest oddzielenie funkcji Kierownika budowy od firmy wykonującej prace. W takim wypadku konieczne będzie zapewnienie Kierownika budowy przez Inwestora na własną rękę.
  2. Podczas trwania robót budowlanych Inwestor zobowiązany jest do współdziałania przy wykonywaniu budynku, w szczególności do podejmowania decyzji w sprawach od niego zależnych, a nie objętych projektem budowlanym i ustaleniami opisanymi w Załączniku nr 1.
    Zapis ten wydaje się oczywisty jednak chroni on interesy zarówno Wykonawcy jak i Inwestora. Dzięki temu Wykonawca nie musi podejmować decyzji na własną rękę a Inwestor uczestniczy i kontroluje rozwiązywanie problemów.
  3. Po zakończeniu poszczególnych etapów prac budowlanych Inwestor zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wykonawcy wynagrodzenia w wysokości i terminach ustalonych w art. 5.

§ 3. Obowiązki Wykonawcy

  1. Wykonawca zobowiązany jest do wykonania dla Inwestora budynku mieszkalnego opisanego w art. 1 niniejszej Umowy. Jednocześnie Wykonawca zobowiązuje się do przestrzegania obowiązujących przepisów prawa, wykonania budynku zgodnie z projektem budowlanym, normami i warunkami technicznymi, sztuką budowlaną i należytą starannością.
  2. Przed przystąpieniem do wykonania robót budowlanych Wykonawca zobowiązany jest do:
    a. Zabezpieczenia terenu budowy
    W szczególności chodzi tutaj o ogrodzenie terenu. Kto wykona ogrodzenie jest kwestią umowną i równie dobrze może to zrobić Inwestor we własnym zakresie.
    b. Zapoznania się z dostarczoną mu dokumentacją oraz dokonania oględzin działki. W razie stwierdzenia okoliczności, które mogą przeszkodzić w prawidłowej realizacji inwestycji Wykonawca musi zgłosić je Inwestorowi.
    Oględziny działki przez Wykonawcę przed rozpoczęciem robót jest bardzo ważne. Najlepiej gdy zrobi to już w momencie przygotowywania wyceny prac. Dzięki temu uniknie niespodzianki, np. w małej szerokości działki, trudnym dojeździe lub innych okolicznościach które komplikują prowadzenie prac budowlanych.

    Stan terenu budowy zostanie stwierdzony w protokole przekazania terenu budowy.
  3. Wykonawca zobowiązany jest do prowadzenia wszystkich robót samodzielnie, a zatrudnienie podwykonawców może nastąpić wyłącznie w porozumieniu z Inwestorem.
    Wykonawca, którego wybrałeś i któremu powierzyłeś budowę domu jest właśnie tą osobą (firmą) którą obdarzyłeś zaufaniem. Ten zapis gwarantuje, że wykona tą pracę samodzielnie i nie zleci komuś innemu.

    Z drugiej strony w przypadku budowy kompleksowej praca podwykonawców różnych branż będzie konieczna. W takim wypadku można wypisać podwykonawców, którzy mają wykonać prace, tak aby tylko tych solidnych.
  4. Wykonawca oświadcza, że posiada niezbędne środki, maszyny, urządzenia oraz doświadczenie konieczne do wykonania przedmiotu niniejszej Umowy.
    Jest to gwarancja, że Wykonawca będzie pracował samodzielne, tzn. nie będziesz musiał zapewniać mu podstawowych maszyn, sprzętu lub uczyć go co ma robić.

§ 4. Terminy

  1. Przedmiotowa inwestycja realizowana będzie w następujących terminach:
    a. Termin przekazania terenu budowy Wykonawcy nastąpi dnia ……………… na podstawie pisemnego protokołu
    b. Termin rozpoczęcia robót przez Wykonawcę nastąpi w dniu ………………….
    c. Termin zakończenia 1 etapu robót przez Wykonawcę nastąpi do dnia …………. Szczegółowy zakres robót będących zakresem tego etapu został określony w Załączniku 1.
    d. Termin zakończenia 2 etapu robót przez Wykonawcę nastąpi do dnia …………. Szczegółowy zakres robót będących zakresem tego etapu został określony w Załączniku 1.
    e. Termin zakończenia 3 etapu robót przez Wykonawcę nastąpi do dnia …………. Szczegółowy zakres robót będących zakresem tego etapu został określony w Załączniku 1.
    f. Termin odbioru poszczególnych etapów robót, oraz termin odbioru końcowego nastąpią nie później niż w ciągu 5 dni roboczych od zgłoszenia Inwestorowi zakończenia etapu lub całości robót.
    Wszystkie wyżej przytoczone terminy są kwestią umowną. Ważne jest, aby były one określone realistycznie w stosunku do możliwości Inwestora jak i Wykonawcy. W praktyce to Wykonawca powinien podpowiedzieć jak długo zajmie mu wykonanie każdego z etapów.
  2. Ustalone w art. 4. pkt. 1 terminy mogą ulec zmianie w przypadku zaistnienia zdarzeń za które Strony Umowy nie ponoszą odpowiedzialności, takich jak: wyjątkowo niesprzyjające warunki pogodowe, przeszkody archeologiczne, geologiczne, siła wyższa. Wykonawca jest zobowiązany niezwłocznie poinformować Inwestora o wystąpieniu okoliczności, które mogą spowodować opóźnienia, a jeżeli będzie to konieczne, Strony Umowy zobowiązują się do ustalenia nowych terminów zakończenia robót.
    Punkt ten określa w jakich przypadkach określone wcześniej terminy mogą ulec zmianie. Dzięki temu Wykonawca nie będzie mógł przeciągać zakończenia budowy z błahych powodów.
  3. Zmiany w projekcie budowlanym i ustaleniach opisanych w Załączniku 1 lub też wykonanie prac dodatkowych wynikające z decyzji Inwestora, które skutkują wydłużeniem terminu zakończenia robót i zmianą zakresu prac możliwe są jedynie na podstawie pisemnego aneksu do niniejszej Umowy.
    W przeciwieństwie do art. 4 pkt. 2 ten zapis chroni Wykonawcę przed narzuceniem mu dodatkowych prac do wykonania bez wydłużenia terminu. To dobre przypomnienie dla Inwestora, że każda zmiana na etapie budowy może przesuwać datę jej zakończenia.
  4. W przypadku gdy podczas odbioru etapu robót lub podczas odbioru końcowego zostaną stwierdzone wady, Wykonawca jest zobowiązany do ich usunięcia w ciągu 10 dni roboczych i ponownego zgłoszenia robót do odbioru.
    Z powyższego punktu wynikają dwie istotne rzeczy. Po pierwsze: każdy etap prac powinien zostać odebrany w formalny sposób, a jeżeli Inwestor ma uwagi co do jakości, to powinny one znaleźć się właśnie w tym protokole. Protokół jest też ważny bo stanowi on podstawę do wystawienia faktury i do jej zapłaty. Po drugie: na Wykonawcę nakładany jest obowiązek szybkiego usunięcia stwierdzonych wad.
  5. Dzień podpisania przez Strony Umowy protokołu odbioru robót częściowego lub końcowego bez uwag jest traktowany jako dzień zakończenia robót budowlanych w rozumieniu terminu określonego w art. 4 pkt. 1.
    Innymi słowy w momencie podpisania protokołu Inwestor oraz Wykonawca uznają, że wcześniej określony termin został lub nie został dotrzymany.
  6. Strony Umowy ustalają, że na termin wykonania prac nie wpływają warunki pogodowe typowe dla miejsca i okresu prowadzenia robót.
    Jest to zapis polecany szczególnie dla osób, którym zależy na czasie. Dzięki temu Wykonawca nie będzie mógł tłumaczyć swoich opóźnień warunkami pogodowymi. Z drugiej strony należy uważać na jakość prac prowadzonych w takich warunkach, a szczególnie na wilgoć, która może zostać uwięziona pod warstwami wykończeniowymi.

§ 5. Wynagrodzenie

  1. Wynagrodzenie za realizację inwestycji określonej w punkcie art. 1 wynosi ……………….……., słownie …………………. netto/brutto. Wynagrodzenie to będzie płatne zgodnie z poniższym:
    a. Po zakończeniu 1 etapu w wysokości ……………………….
    b. Po zakończeniu 2 etapu w wysokości ……………………….
    c. Po zakończeniu 3 etapu w wysokości ……………………….
    Całkowita wartość umowy i podział płatności na etapy jest oczywiście umowny. Z punktu widzenia Inwestora istotne jest, aby jak największą kwotę przenieść na ostatni etap. Daje to dodatkową gwarancję, że wszystkie ewentualne poprawki zostaną wprowadzone na czas i zgodnie ze sztuką.
  2. Podstawą do dokonania płatności po zakończeniu każdego z etapów jest podpisany protokół odbioru częściowego lub końcowego robót oraz prawidłowo wystawiona faktura. Płatność nastąpi w terminie do 14 dni od daty doręczenia Inwestorowi faktury.
    Inwestor zapłaci Wykonawcy za pracę w momencie, gdy będzie ona wykonana prawidłowo i obydwie strony potwierdzą to protokołem odbioru. Jednocześnie konieczne jest wystawienie faktury tak, aby Inwestor miał formalny dokument na podstawie którego wykona płatność.
  3. Inwestor dokona płatności na podane na fakturze konto bankowe Wykonawcy.
    Przy mniejszych pracach możliwe jest również umówienie się na płatność gotówką (do 15 000,00zł).
  4. Wszelkie prace dodatkowe wykonane na życzenie Inwestora zostaną rozliczone na podstawie aneksu do niniejszej Umowy.

§ 6. Kary umowne

  1. W przypadku nie dotrzymania przez Wykonawcę terminów robót określonych w punkcie art. 4 pkt. 1 zapłaci on Inwestorowi karę umowną w wysokości 0,5% całkowitej wartości inwestycji określonej w art. 5 za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10% całkowitej wartości inwestycji.
  2. W przypadku nie dotrzymania przez Wykonawcę terminów usunięcia wad opisanych w protokole odbioru, zapłaci on Inwestorowi karę umowną w wysokości 0,5% całkowitej wartości inwestycji określonej w art. 5 za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10% całkowitej wartości inwestycji.
  3. W razie odstąpienia od Umowy przez Wykonawcę z przyczyn nieleżących po stronie Inwestora, Wykonawca zapłaci karę umowną w wysokości 10% całkowitej wartości inwestycji.
  4. W przypadku niedotrzymania przez Inwestora terminu przekazania terenu budowy określonego w art. 4 pkt. 1-a zapłaci on Wykonawcy karę umowną w wysokości 0,5% całkowitej wartości inwestycji określonej w art. 5 za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10% całkowitej wartości inwestycji.
  5. W przypadku niedotrzymania przez Inwestora terminu dokonania odbioru robót określonego w art. 4 pkt. 1-f zapłaci on Wykonawcy karę umowną w wysokości 0,5% całkowitej wartości inwestycji określonej w art. 5 za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10% całkowitej wartości inwestycji.
  6. W przypadku niedotrzymania przez Inwestora terminów płatności określonych w punkcie art. 5 pkt. 2 zapłaci on Wykonawcy karę umowną w wysokości 0,5% całkowitej wartości inwestycji określonej w art. 5 pkt. 2 za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10% całkowitej wartości faktury.
    Wysokość kar jest wartością umowną, a każdy Wykonawca będzie chciał aby jego potencjalne kary były jak najmniejsze. Mimo to zalecam traktowanie podanych tutaj wartości jako minimalne z punktu widzenia Inwestora. Dokładnie odwrotnie sytuacja ma się co do potencjalnych kar nakładanych na Inwestora. Im niższe tym lepiej dla Ciebie.
  7. Kary umowne zostaną zapłacone w ciągu 14 dni od daty dostarczenia pisemnego wezwania.
  8. Inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od Umowy jeśli Wykonawca będzie wykonywał roboty niezgodnie z przyjętym harmonogramem, projektem lub w sposób niedbały, a po wezwaniu przez Inwestora nie zmieni sposobu ich wykonywania lub nie naprawi wadliwie wykonanych prac w terminie wskazanym przez Inwestora.
    Zapis ten zabezpiecza interesy Inwestora w przypadku, gdy Wykonawca okaże się nieuczciwy.
  9. Inwestorowi przysługuje prawo rozwiązania Umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku nierozpoczęcia przez Wykonawcę prac w terminie ……….. tygodni od planowanego terminu rozpoczęcia robót określonego w art. 4 pkt. 1-b.
    Jeżeli Inwestorowi zależy na czasie, a Wykonawca zwleka z rozpoczęciem i istnieje podejrzenie, że nie dotrzyma terminów zakończenia prac to możliwe będzie jednostronne rozwiązanie umowy.

§ 7. Prowadzenie prac budowlanych

  1. Inwestycja zostanie zrealizowana z materiałów dostarczonych przez …………………………
    Kto dostarcza materiały jest kwestią umowną. Obydwa rozwiązania (Inwestor czy Wykonawca) mają swoje wady i zalety o czym wspomniałem w artykule [011] Jak wybrać firmę do budowy domu.
  2. Wszystkie materiały użyte do budowy muszą być zgodne z projektem budowlanym, a w przypadku braku szczegółowej specyfikacji w projekcie budowlanym, muszą być zgodne z ustaleniami opisanymi w Załączniku 1.
    Zapis ten ma sens w przypadku gdy to Wykonawca jest odpowiedzialny za zakup materiałów budowlanych. Gwarantuje on, że materiały będą dokładnie takie jak w projekcie i w załączniku 1, a Wykonawca nie zaoszczędzi na zamiennikach niskiej jakości. Dlatego też ważne jest szczegółowe opisanie w załączniku wszystkiego co nie znalazło się w projekcie.
  3. W trakcie wykonywania prac Inwestor ma prawo odrzucić każdą pracę lub materiały niezgodne z wymogami opisanymi w art. 7 pkt. 2 bez ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów.
    Jest to punkt który chroni Inwestora przed nieuczciwymi praktykami i próbami oszczędzania na materiałach. Nawet gdy Wykonawca te materiały już zakupił albo wbudował, a nie są one zgodne z projektem i wymogami Inwestora opisanymi w załączniku 1 to Wykonawca będzie musiał je zamienić na własny koszt.
  4. Wykonawca zapewni zaplecze socjalne dla wszystkich osób pracujących na budowie.
    W jaki sposób i kto zapewnia zaplecze socjalne jest kwestia umowną. Najwygodniej jest aby zajął się tym Wykonawca. Zwykle jest on już przygotowany na taką konieczność.
  5. Wszelkie narzędzia i maszyny, w tym elementy podlegające zużyciu, konieczne do realizacji przedmiotowej inwestycji zostaną dostarczone przez Wykonawcę.
    Standardem powinno być, że solidna firma budowlana posiada swoje narzędzia i sama je utrzymuje. Niestety ciągle można się spotkać z firmami, które próbują dodatkowo zaoszczędzić na narzędziach, a szczególnie na elementach podlegających zużyciu (wiertła, tarcze do cięcia, pędzle itp.) i przerzucają ich koszt na Inwestora. Oczywiście możesz się na to zgodzić, ale zrób to świadomie i żądaj wtedy obniżenia ceny usługi (nawet o kilkaset złotych w przypadku budowy SSO).
  6. Wykonawca zobowiązany jest do wykonania budynku opisanego w art. 1 zgodnie z projektem budowlanym oraz ustaleniami opisanymi w załączniku 1. W przypadku braku szczegółowych ustaleń Wykonawca zobowiązany jest do skonsultowania zastosowanego rozwiązania z Inwestorem i kierownikiem budowy.
    Punkt ten narzuca na Wykonawcę obowiązek konsultowania sytuacji wątpliwych. Dużo lepiej jest gdy Wykonawca o wszystko pyta (chociaż czasem może być to irytujące) niż robi wszystko po swojemu (czyli często inaczej niż chce Inwestor).
  7. Wszelkie prace ulegające zakryciu muszą być odebrane przez kierownika budowy i potwierdzone wpisem do dziennika budowy przed ich zakryciem.
    Kierownik budowy powinien tego dopilnować, szczególnie gdy chodzi o elementy konstrukcyjne takie jak zbrojenie lub różnego rodzaju izolacje. Pamiętaj, że najłatwiej jest zaoszczędzić Wykonawcy na tym czego nie widać.
  8. Od chwili przekazania placu budowy do chwili oddania Wykonawca ponosi pełną odpowiedzialność za szkody wynikłe na jego terenie.
    Aby tak było konieczne jest protokolarne przekazanie placu budowy Wykonawcy.
  9. Wykonawca jest odpowiedzialny za bezpieczeństwo, ład i porządek w miejscu wykonywania robót. W związku z tym zobowiązany jest do: systematycznego sprzątania rejonu wykonywania prac, zabezpieczenia materiałów budowlanych przed czynnikami atmosferycznymi i kradzieżą, utrzymania ogrodzenia placu budowy w należytym stanie.
    O wykonanie tych dodatkowych czynności należy szczególnie zadbać. Nie przyczyniają się one bezpośrednio do realizacji budynku a zatem Wykonawca nie zarabia na nich. Pomimo tego musi być świadomy co oprócz samej budowy należy do jego obowiązków i za co jest odpowiedzialny.
  10. Po zakończeniu prac Wykonawca jest zobowiązany do uprzątnięcia placu budowy oraz naprawienia ewentualnych szkód powstałych w trakcie prowadzenia robót budowlanych.
    Dzięki temu uszkodzone ogrodzenie, sprzątanie itp. zostaną wykonane przez Wykonawcę.
  11. Wykonawca jest zobowiązany do przestrzegania obowiązujących krajowych przepisów BHP i ppoż. a także przepisów środowiskowych. Zgodnie z art. 3 ust 1 pkt 32 ustawy o odpadach z dnia 14 grudnia 2012r. Wykonawca, jako wytwórca odpadów jest zobowiązany do ich zagospodarowania w sposób zgodny z prawem.
    Zapis ten jest przypomnieniem Wykonawcy prawa obowiązującego w Polsce według którego to on jest odpowiedzialny za wywóz odpadów powstałych podczas budowy. Oczywiście możesz się też zająć tym na własną rękę.
  12. Wykonawca oświadcza, że wszystkie osoby wykonujące prace w ramach Umowy posiadają: aktualne szkolenia BHP wymagane polskim prawem, kwalifikacje do wykonywania przedmiotu Umowy wymagane polskim prawem, badania lekarskie, środki ochrony indywidualnej niezbędne do wykonywania przedmiotu Umowy.
    Wykonawca gwarantuje, że jego praca będzie odbywała się zgodnie z prawem. Tak na wszelki wypadek.
  13. Po zakończeniu robót Wykonawca dostarczy Inwestorowi atesty jakościowe wszystkich materiałów (i urządzeń) wbudowanych w przedmiotowy budynek.
    Są one potrzebne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie o czym wspominałem w poradniku [B009] Budowa domu na działce rolnej i budowlanej 2020 – krok po kroku, część 2/2.

§ 8. Gwarancja

  1. Wykonawca udziela 3 letniej gwarancji na wykonany budynek. Bieg terminu gwarancji rozpoczyna się od daty podpisania bez uwag końcowego protokołu odbioru robót.
    Okres gwarancji jest umowny i zależy od rodzaju prac i zastosowanych materiałów. W tym wypadku istotne jest też, kto dostarczał materiały. Tylko w przypadku, gdy Wykonawca dostarcza materiały i robociznę może on udzielić gwarancji na całość.
  2. W okresie trwania gwarancji Wykonawca zobowiązany jest na wezwanie Inwestora niezwłocznie i na swój koszt usuwać wszelkie wady i usterki wynikające z nieprawidłowo przeprowadzonych prac budowlanych.
    Gwarancja może też być udzielona na jakość wbudowanych materiałów.

§ 9. Postanowienia końcowe

  1. Inwestor nie zapewnia ochrony mienia Wykonawcy pozostawionego na placu budowy.
    Nawet jeżeli na budowie masz blaszak lub inne pomieszczenie to lepiej nie brać odpowiedzialności za czyjś sprzęt.
  2. Inwestor, na czas trwania prac, zapewni Wykonawcy nieodpłatny dostęp do energii elektrycznej i wody.
    W szczególnych przypadkach może się zdarzyć, że na placu budowy nie ma prądu lub wody a Wykonawca zobowiązuje się do zapewnienia tego we własnym zakresie.
  3. Strony zgodnie oświadczają, że wszelkie spory powstałe na tle Umowy będą starały się rozwiązać w drodze wzajemnych negocjacji i konsultacji.
  4. Dla spraw nieuregulowanych treścią niniejszej Umowy znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego a spory mogące wynikać z Umowy Strony poddają pod orzecznictwo Sądu właściwego dla siedziby Inwestora.
  5. W przypadku, gdy którekolwiek z postanowień niniejszej Umowy zostanie uznane za nieważne, pozostałe postanowienia zgodnie z art. 58 § 3 Kodeksu Cywilnego pozostają wiążące.
  6. Zmiany i uzupełnienia tej Umowy wymagają formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności.
  7. Umowę sporządzono w 2 jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
  8. Strony ustalają osoby kontaktowe dla prawidłowego wykonania przedmiotu Umowy:
    a. Inwestor:
    Imię nazwisko ………………………
    Telefon, email ………………………

    b. Kierownik budowy:
    Imię nazwisko ………………………
    Telefon, email ………………………

    c. Inspektor nadzoru inwestorskiego:
    Imię nazwisko ………………………
    Telefon, email ………………………

    d. Wykonawca:
    Imię nazwisko ………………………
    Telefon, email ………………………
Warto ustalić kto po obydwu stronach Umowy jest odpowiedzialny za jej prawidłowe wykonanie. Wtedy wiążące będą tylko te ustalenia przekazywane pomiędzy w/w osobami. Dzięki temu unikniesz sytuacji, w których osoba nieupoważniona będzie wydawała polecenia Wykonawcy. A jednocześnie po stronie Wykonawcy będzie ustalona jedna osoba, która przyjmuje ustalenia i rozdysponuje dalej, a Ty nie musisz biegać za każdym pracownikiem osobno i wyjaśniać co ma zrobić.

Podpisy
……………… /………..………
Inwestor   /   Wykonawca

Załączniki do umowy o roboty budowlane

Jak widzisz sama umowa pomimo, że jest dość obszerna nie wyczerpuje tematu. Potrzebnych Ci będzie jeszcze kilka mniejszych dokumentów.

Załącznik nr 1 do umowy o roboty budowlane

Podstawowym załącznikiem do umowy o roboty budowlane powinien być projekt budowlany lub jego część. Niestety projekt nie zawsze zawiera wszystkie konieczne detale (np. takie jak drenaż obwodowy fundamentów), albo chcesz wprowadzić jakieś nieistotne odstępstwa od projektu. W takim wypadku najlepszym rozwiązaniem jest przygotowanie załącznika do umowy, w którym zostanie zawarte wszystko czego nie ma w projekcie. Przygotowanie załącznika jest doskonałą okazją do zastanowienia się co i w jaki sposób ma być wykonane. Lepiej to przemyśleć i uwzględnić w budżecie teraz niż na ostatnią chwilę w trakcie budowy. W tym załączniku możesz też ustalić podział na poszczególne etapy prac, tzn. co w danym etapie ma być wykonane. Jeżeli chcesz zobaczyć jak może wyglądać taki załącznik to kliknij tutaj i pobierz przykład (PDF), który dla Ciebie przygotowałem.

Protokół przekazania terenu budowy Kierownikowi budowy

Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane (art. 22 pkt. 1) Twój kierownik budowy zobowiązany jest do protokolarnego przejęcia placu budowy. Jest to w pewnym sensie kontynuacja podjęcia obowiązków kierownika budowy. Od momentu podpisania protokołu przejmuje on odpowiedzialność za to co się dzieje na budowie, w szczególności za bezpieczeństwo prowadzonych prac. Gotowy wzór protokołu przekazania terenu budowy możesz pobrać klikając tutaj (PDF).

Protokół przekazania terenu budowy Wykonawcy

W przypadku gdy kierownik budowy nie jest jednocześnie po stronie wykonawcy, to konieczne będzie kolejne przekazanie terenu budowy – tym razem wykonawcy lub wykonawcom. Odbywa się to na podstawie Kodeksu Cywilnego (art. 652) i jednocześnie w porozumieniu z kierownikiem budowy. Formalność ta przenosi na wykonawcę odpowiedzialność za ewentualne szkody powstałe na terenie budowy. Jeżeli wykonawców będzie kilku to dotyczy się to każdego z nich osobno. Wzór protokołu możesz pobrać klikając tutaj (PDF).

Warto też zauważyć, że Kierownik budowy odpowiada za całą budowę. Tzn. od momentu jej rozpoczęcia aż do zakończenia i na całym jej terenie. Wykonawca natomiast może przejąć jedynie część obszaru budowy lub jeden z jej etapów. W takim wypadku przekazanie terenu budowy z powrotem w ręce Inwestora może odbyć się np. na podstawie protokołu odbioru robót.

Ponadto Wykonawca w momencie przejęcia terenu budowy powinien być świadomy tego co znajduje się aktualnie na terenie i za co bierze odpowiedzialność. Szczególnie dotyczy to wykonawców, którzy rozpoczynają prace jeden po drugim lub pracują jednocześnie. Dzięki temu odpowiedzialność za każdy kolejny etap zostaje jasno ustalona.

Protokół odbioru robót

Gdy prace na danym etapie budowy zostaną zakończone należy sporządzić protokół odbioru robót. Jest to krótki dokument, w którym inwestor jak i wykonawca (ewentualnie przy udziale kierownika budowy) zgodnie oświadczają, że praca została wykonana. Mogą w nim też zostać zapisane uwagi lub roboty, które należy poprawić. Jeżeli protokół zostanie podpisany bez uwag to uznaje się, że wszystko zostało wykonane poprawnie, a wykonawcy należy się zapłata. Wzór tego dokumentu możesz pobrać klikając tutaj (PDF).

Praktyczne porady

  • Dopełnienie wszelkich formalności związanych z zatrudnieniem wykonawców na Twojej budowie jest dość złożone i żmudne. Trzeba pamiętać i pilnować podpisania wszystkich dokumentów, zbierać je i archiwizować. Dlatego koniecznie załóż sobie segregator na dokumenty związane z wykonaniem prac na Twojej budowie. Oprócz umów i protokołów zbieraj w nim też wszelkie certyfikaty materiałowe itp.

  • Na koniec pewnie zastanawiasz się czy warto to wszystko w ogóle robić? Przecież można po prostu „umówić się” z wykonawcami i też będzie dobrze. Może będzie dobrze, a może nie. Nie masz żadnej gwarancji. Ale najważniejsze jest co innego: prowadząc formalności tak jak to opisałem wyżej wprowadzasz porządek do całego procesu budowlanego. Dużo lepiej panujesz nad wszystkim, przewidujesz kolejne kroki i unikasz niedomówień. Jeżeli tak podejdziesz do sprawy to komplet dokumentów będzie tylko (bardzo pozytywnym) „skutkiem ubocznym”.

Teraz nie pozostaje Ci nic innego jak sporządzić własną umowę i prowadzić swoją budowę w sposób uporządkowany i zgodny z prawem. Wszystkie pliki i wzory, które dla Ciebie przygotowałem możesz dowolnie zmieniać tak aby dopasować je do swoich potrzeb. Nie zapomnij też podzielić się nimi ze znajomymi.

Powodzenia!

Krystian Lemkowski 🙂

2 komentarzy do “[B012] Umowa o roboty budowlane – wzór z omówieniem

  1. Dzień dobry prosiłabym o podpowiedź jakie obowiązki wpisać w umowę z kierunkiem budowy domu.
    Chciałabym ująć jak najwięcej a bynajmniej to, co jest najważniejsze.

    1. Dzień dobry,
      Funkcja kierownika budowy jest zdefiniowana w ustawie Prawo Budowlane i samo to, że osoba podejmuje funkcję kierowniak budowy oznacza, że musi działać zgodnei z ustawą. Z drugiej strony zawartość każdej umowy jest zawsze kwestią do dogadania pomiędzy stronami. Czyli w umowie można wpisać taki zakres prac, jaki uzgodni Pani z kierownikiem. Możę to być „tylko” funkcja kierownika, albo pełna organizacja budowy. Moim zdaniem, podstawowy zakres dla kierownika budowy powinien wyglądać tak:
      -czas obowiązywania umowy od daty… do dnia zgłoszenia zakończenia budowy bez sprzeciwu ze strony Nadzoru Budowlanego, lub do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie;
      -pełnienie wszystkich obowiązków wynikających z ustawy Prawo Budowlane;
      -przedmiot umowy dotyczy branży konstrukcyjno budowlanej (opcjonalnie można również podpisać umowy z kierownikami robót innych branż);
      -bierząca kontrola jakości wykonania prac, w szczególności: kontrola użytych materiałów, kontrola wymiarów budynku, kontrola odcyhyłek wymiarowych, kontrola wszystkich prac ulegających zakryciu;
      -obowiązki kierownika budowy będą pełnione zgodnie z zasadami współczesnej wiedzy technicznej, obowiązującymi normami i przepisami prawnymi;
      Kierownik budowy powinien w umowie oświadczyć, że:
      -posiada uprawnienai budowlane do wykonywania funkcji kierownika budowy…. (numer uprawnień i specjalność);
      posiada ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności cywilnej w wysokości ….;
      Opcjonalnie można też zaangarzować kierownika budowy w prace takie jak:
      -organizacja prac na budowie;
      -organizacja dosaw materiałów;
      -załatwianie formalności związanych z budową;

      Poza w/w zapisami warto stosować ogólny wzór umowy (taki jak na roboty budowlane), gdzie zapisane sązasady terminów, płatności, itd.
      Zdaję sobie sprawę, że jest to bardzo ogólny zaspis co do obowiązków, jednak gdyby chcieć zrobić go szczegółowo, to można rozpisać się na conajmniej kilkanaście stron. W każydym moim artykule dotyczącym dowolnego etapu budowy znajdzie Pani cały rozdział o kontroli wykonawcy. Jest to praktycznie gotowa lista obowiązków, które można powierzyć kierownikowi budowy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

Budujesz swój dom i chcesz uniknąć błędów?

Nie dowiesz się wszystkiego o budowie z jednego artykułu. Zapisz się na newsletter, a otrzymasz powiadomienia o nowych treściach!



Zapisując się wyrażasz jednocześnie zgodę na otrzymywanie newslettera.