Witaj!
Czy wybrałeś już odpowiedniego Wykonawcę do Twojej budowy? Jeżeli nie, to koniecznie przeczytaj poprzedni artykuł [011] Jak wybrać firmę do budowy domu. A gdy masz już to za sobą to pora na nieco formalności, czyli podpisanie umowy.
Na skróty:
Kliknij poniżej i pobierz wzór umowy oraz załączników w formacie .DOC lub .PDF. Zapoznaj się też z poniższym artykułem aby dobrze zrozumieć w jaki sposób prawidłowo przygotować umowę.
Czy warto podpisać umowę o roboty budowlane?
Tak. I na tym mógłbym skończyć ten akapit, ale nie byłoby to zbyt przekonujące, więc opowiem Ci w trzech punktach dlaczego.
- Umowa jako gwarancja
Podpisanie Umowy jest ważne zarówno dla inwestora jak i Wykonawcy. Stanowi gwarancję, że Wykonawca zrobi to co zostało ustalone, a Inwestor mu za to zapłaci. Oczywiście można się umówić na to samo ustnie jednak jest to rozwiązanie dość ryzykowne. Szczególnie dla niedoświadczonego Inwestora. Niestety ciągle zdarzają się nieuczciwi Wykonawcy, którzy na różne sposoby próbują zarobić na niewiedzy osób budujących dom po raz pierwszy. Zdarza się, że Wykonawca nie dotrzymuje terminu pomimo obietnic, zdarza się, że wziął zaliczkę i to był ostatni raz kiedy go widziano, zdarza się, że oszczędza na materiałach albo na robociźnie i w pośpiechu spada jakość. Oczywiście nie wszyscy tacy są, ale skąd możesz o tym wiedzieć?
- Podział obowiązków
Dobrze przygotowana umowa precyzuje obowiązki każdej ze stron. Oprócz tego że Wykonawca buduje, a Inwestor płaci istnieje jeszcze cały szereg drobiazgów, o których warto pamiętać. Wszystkie szczegóły znajdziesz w poniższym wzorze.
- Określenie zakresu
Ostatni i bardzo niedoceniany punkt, dla którego warto podpisać umowę. Gdy zabierzesz się za przygotowanie umowy, a szczególnie załącznika w którym określisz dokładnie jakie materiały, jaki standard, jakie rozwiązania, jakie kolory chcesz zastosować to dopiero wtedy zdajesz sobie sprawę ile tego jest. Do tego dochodzą jeszcze terminy, ceny i wiele innych. To właśnie jest najlepszy moment na dokładne przemyślenie wszystkiego co w danym etapie ma być zrealizowane. A wszystko o czym zapomnisz może niestety obrócić się przeciwko Tobie. Jeżeli czegoś nie uwzględnisz to będzie to dodatkowy koszt. Jeżeli czegoś nie doprecyzujesz to trzeba będzie się nad tym zastanawiać na ostatnią chwilę. A wszystko czego nie przekażesz Wykonawcy zostanie zrobione tak jak nie chcesz. To dość przerysowany scenariusz, ale jak najbardziej możliwy. Dlatego podpisz umowę i bardzo dobrze przemyśl zakres.
Co więcej, umowę na roboty budowlane warto podpisać z każdym wykonawcą jaki pojawi się na Twojej budowie. Te same zasady dotyczą się umowy na wybudowanie stanu surowego otwartego jak i na drobne prace takie jak np. montaż okien. Oczywiście dla mniejszych, tańszych i prostszych robót nie jest wymagany tak rozbudowany dokument, ale warto aby jakikolwiek dokument był.
Jak powinna wyglądać umowa
Umowa o roboty budowlane tak jak każda inna precyzuje co i jak ma być zrobione zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy. Sprowadza się to w konsekwencji do określenia ryzyka jakie ponoszą obydwie strony umowy i do sposobów jego minimalizacji. Dla przykładu: wykonawca prowadzi budowę z własnych środków aż do momentu otrzymania zapłaty. Tym samym ryzykuje, że nie otrzyma zwrotu wydanych pieniędzy. Umowa zobowiązuje inwestora do dokonania zapłaty, a jeżeli zajdzie taka potrzeba nakłada na niego karę.
Dobrze skonstruowana umowa rozkłada ryzyko symetrycznie, tzn. mniej więcej po równo na wykonawcę i inwestora. Mniej więcej, bo w przypadku budownictwa jednorodzinnego zalecam aby to inwestor ze względu na swoje mniejsze doświadczenie był bardziej chroniony. Taka umowa jest uczciwa dla obydwu ze stron. Niestety możesz się spotkać z gotowymi wzorami umów przygotowanymi przez wykonawców, w których to właśnie ich interesy są dużo bardziej chronione. Jeżeli dostaniesz taką umowę do ręki i będziesz ją analizował to przeczytaj uważnie każdy z punktów i zapisz sobie obok czyje tak naprawdę interesy on chroni? Jeżeli w większości są to interesy wykonawcy to lepiej poszukaj innej umowy albo spróbuj negocjować tą którą masz. Zwróć szczególną uwagę na wszelkiego rodzaju płatności z góry za materiały lub robociznę. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup materiału na własną rękę niż wpłacanie zaliczki na materiał. Zamiast płacić zaliczkę za robociznę lepiej umówić się na częstsze, okresowe płatności po wykonaniu pracy.
Przykład umowy o roboty budowlane z omówieniem
Poniższą umowę należy traktować jako bardzo ogólny przykład. Jest ona przygotowana szczególnie pod kątem umowy na wybudowanie stanu surowego lub usługi kompleksowej. Nic też nie stoi na przeszkodzie aby usunąć kilka punktów i przygotować krótszą umowę na mniejszy zakres prac.
Podczas przygotowywania własnej umowy pamiętaj, że tak naprawdę wszystko co w niej zapiszesz jest kwestią dogadania się stron (o ile będzie to zgodne z polskim prawem). Zapisy, które proponuję traktuj jako punkt wyjścia do własnych ustaleń.
Wzór umowy
Umowa o roboty budowlane
Zawarta dnia ……………. w ……………. pomiędzy:
Data i miejsce podpisania umowy
Imię, nazwisko ……………
Adres …………………….…..
Kod pocztowy ……..…….
PESEL ………………………..
zwany dalej Inwestorem, a
Imię, nazwisko …….……..
Adres ……………..……..…..
Kod pocztowy ………..…..
NIP ……………………………..
zwaną dalej Wykonawcą.
Dane inwestora, czyli Twoje oraz dane Wykonawcy. Wykonawca może działać pod różną formą prawną i zależnie od tego konieczne jest wpisanie różnych danych. Dla poszczególnych form będzie to:
- Osoba prowadząca działalność gospodarczą - Imię nazwisko, nazwa firmy, adres, NIP, PESEL;
- Spółka z o.o., akcyjna - Nazwa firmy, adres, numer KRS i adres właściwego Sądu Rejonowego, NIP, REGON, osoba reprezentująca;
- Spółka cywilna - Nazwa firmy, adres firmy, NIP; oraz imiona, nazwiska, adresy, NIP, PESEL osób prowadzących działalność w ramach spółki cywilnej.
§ 1. Przedmiot umowy i zasięg robót
- Przedmiotem niniejszej Umowy jest wybudowanie domu mieszkalnego jednorodzinnego na działce numer ……….….. położonej w ………………………………………. przy ulicy ………………………….………….., co do której Inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Ta przykładowa umowa odnosi się do budowy domu mieszkalnego jednak równie dobrze można jej użyć jako szablon do np. umowy na wykonanie instalacji elektrycznej lub dowolnego innego etapu robót budowlanych.
- Budynek ma być wykonany zgodnie z dostarczonym przez Inwestora projektem budowlanym domu o nazwie ……………………………………………………………..……… oraz zgodnie z szczegółowymi ustaleniami i zakresem opisanymi w Załączniku nr 1. W/w projekt stanowi integralną część niniejszej Umowy.
Podstawą do wykonania każdych robót budowlanych powinien być projekt. Dobrą praktyką jest dodanie go jako załącznika do Umowy (w całości lub w części). Jeżeli projekt jest zbyt mało szczegółowy lub Inwestor chce wprowadzić nieistotne odstępstwa od projektu to należy to wszystko opisać w załączniku nr 1.
- Roboty budowlane nie przewidziane w w/w projekcie budowlanym i w Załączniku nr 1 stanowią roboty dodatkowe. Wykonawca zobowiązany jest do wykonania wszelkich robót dodatkowych, które nie zostały przewidziane w powyższym punkcie, a są koniczne do prawidłowej realizacji inwestycji. Za roboty dodatkowe należy się Wykonawcy dodatkowe wynagrodzenie. Zakres robót dodatkowych i ich cena uzgodnione zostaną w formie aneksu do Umowy.
Punkt ten nakazuje Wykonawcy, że wszystko co nie zostało ustalone i przewidziane przed podpisaniem Umowy, a jednocześnie jest konieczne do tego aby ją zrealizować, Wykonawca będzie musiał wykonać. Jednocześnie Inwestor zobowiązuje się do zapłaty za takie prace. W praktyce taką sytuację spotyka się zwykle w przypadku błędu w projekcie. Prace dodatkowe lub zmiany na etapie budowy wprowadzone przez Inwestora również stanowią prace dodatkowe. Jednak na podstawie tego punktu Wykonawca nie zobowiązuje się do ich wykonania.
POSŁUCHAJ PODCASTU "DYLEMATY BUDOWLANE"
Nowe odcinki dostępne na YouTube i platformach podcastowych w każdy wtorek o 19:00
§ 2. Obowiązki Inwestora
- Przed rozpoczęciem prac budowlanych Inwestor zobowiązany jest do:
a. przekazania Wykonawcy jednego egzemplarza projektu budowlanego wymienionego w art. 1 pkt. 2,Punkt ten nie jest konieczny, gdy Umowa dotyczy jedynie wydzielonej części robót budowlanych (wtedy można wydać jedynie fragment projektu) lub w przypadku gdy projekt stanowi załącznik do Umowy.
b. przedstawienia Wykonawcy pozwolenia na budowę (zaświadczeniu o braku sprzeciwu) dla przedmiotowej inwestycji przed rozpoczęciem robót,W celu zapewnienia Wykonawcy, że budowa będzie prowadzona legalnie.
c. protokolarnego przekazania placu budowy Kierownikowi budowy,Jest to obowiązek wynikający z Ustawy Prawo Budowlane. Od momentu przekazania Kierownik budowy ponosi odpowiedzialność m.in. za bezpieczeństwo na budowie i realizację budowy zgodnie z prawem.
d. protokolarnego przekazania placu budowy Wykonawcy,Jeżeli Wykonawca nie zapewnia własnego Kierownika budowy to należy przekazać plac budowy również Wykonawcy. Dzięki temu Inwestor przenosi prawną odpowiedzialność za ewentualne szkody, które mogą się tam powstać na Wykonawcę.
e. zapewnienia uprawnionego kierownika budowy przez cały czas trwania robót budowlanych.Zalecanym rozwiązaniem jest oddzielenie funkcji Kierownika budowy od firmy wykonującej prace. W takim wypadku konieczne będzie zapewnienie Kierownika budowy przez Inwestora na własną rękę.
- Podczas trwania robót budowlanych Inwestor zobowiązany jest do współdziałania przy wykonywaniu budynku, w szczególności do podejmowania decyzji w sprawach od niego zależnych, a nie objętych projektem budowlanym i ustaleniami opisanymi w Załączniku nr 1.
Zapis ten wydaje się oczywisty jednak chroni on interesy zarówno Wykonawcy jak i Inwestora. Dzięki temu Wykonawca nie musi podejmować decyzji na własną rękę a Inwestor uczestniczy i kontroluje rozwiązywanie problemów.
- Po zakończeniu poszczególnych etapów prac budowlanych Inwestor zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wykonawcy wynagrodzenia w wysokości i terminach ustalonych w art. 5.
