Cześć!
Jest mi niezmiernie miło, że zdecydowałeś się przejść przez budowę swojego domu razem ze mną. W tym artykule przygotowałem dla Ciebie sporą dawkę informacji o tym, co każdego inwestora interesuje najbardziej: o kosztach budowy. Od razu uprzedzam Cię, że jeżeli liczysz na łatwe znalezienie na końcu tego artykułu konkretnych kosztów dla Twojej budowy to jesteś w błędzie. Jedyną osobą, która może oszacować realne koszty jesteś właśnie Ty, a ja tylko Ci pomogę.
UWAGA: Pobierz darmowego excela!
Aby ułatwić Ci szacowanie kosztów budowy przygotowałem dla Ciebie specjalny arkusz kalkulacyjny. Możesz go pobrać klikając tutaj. Skąd wziąć dane do jego wypełnienia dowiesz się w tym artykule.
Projekt z kosztorysem
Jeżeli nie zakupiłeś jeszcze projektu domu to niestety będziesz musiał zaufać szacunkowym kosztorysom podawanym przez autorów projektu i ewentualnie porównaniu kosztów z innymi, znanymi Ci budowami. Sprawa nieco się poprawia, jeżeli masz już projekt i zawiera on dokładniejszy kosztorys wykonawczy lub dokupiłeś taki kosztorys dodatkowo. Oczywiście warto do takiego kosztorysu zajrzeć, ale absolutnie nie możesz zakładać, że określa on dokładnie koszt Twojej budowy. Dlaczego? Gotowe kosztorysy sporządzane są zwykle tą samą metodą – za pomocą Katalogów Nakładów Rzeczowych. Jest to bardzo dobra metoda, ale w gotowym projekcie stosuje ona zbyt dużo uogólnień i założeń. Przykładowo: przyjmowana jest jednakowa (uśredniona) cena materiałów i robocizny niezależnie od miejsca gdzie realizowana będzie budowa. A przecież doskonale wiadomo, że ceny te (szczególnie robocizny) różnią się znacząco pomiędzy np. Warszawą a Suwałkami. Co więcej koszty zmieniają się w czasie. Kosztorys jest aktualny na dzień jego sporządzenia, ale przecież Twoja budowa będzie trwała rok lub dwa. W tym czasie ceny ulegają sezonowym zmianom (zimą najtaniej), a ponadto ciągle rosną. Kolejną istotną wadą gotowego kosztorysu jest jego niekompletność. Zawiera on jedynie koszty budowy domu, tzn. bez kosztów przyłączy, zagospodarowania działki, wywozu śmieci, obsługi budowy, dokumentacji, ogrodzenia, zagospodarowania terenu i oczywiście wyposażenia wnętrza. W praktyce kosztorys, który otrzymujesz (lub dokupujesz) wraz z projektem przedstawia tylko część kosztów jakie musisz ponieść do momentu zamieszkania w nowym domu. Jak duża to część? Trudno powiedzieć bez dokładniejszego przyjrzenia się całemu zagadnieniu.
Czy zatem kosztorys otrzymany razem z projektem powinien od razu wylądować w koszu? Na pewno nie. Jeżeli jeszcze nie kupiłeś projektu domu to taki wstępny kosztorys jest dobry do porównania kosztów budowy pomiędzy różnymi projektami. Jeżeli masz już projekt to kosztorys ten będzie podstawą do wykonania bardziej szczegółowych kalkulacji.
Rzeczywiste koszty budowy domu
Założenia do wyceny
Przyjmijmy, że masz już kupiony projekt, masz kosztorys z projektu, a w efekcie dalej nie wiesz jaki będzie rzeczywisty koszt Twojej budowy. Zakładamy też, że chcesz budować dom systemem gospodarczym, czyli samodzielnie będziesz nadzorował i zlecał poszczególne etapy. W praktyce oznacza to, że Ty zajmujesz się wyszukaniem wykonawcy dla każdego etapu prac, następnie nadzorujesz jego pracę i z nim się rozliczasz. Jest to wersja bardziej czasochłonna, ale tańsza niż w przypadku wyboru jednego generalnego wykonawcy, który zrobi wszystko za Ciebie.
Uwaga: W przypadku kompleksowej realizacji inwestycji przez generalnego wykonawcę na pewno dostaniesz od niego jeden kompletny kosztorys budowy domu. Sprawa wtedy jest znacznie łatwiejsza, bo po prostu podpisujesz umowę i już z góry wiesz ile zapłacisz. Jedyne na co trzeba uważać w takim wypadku to zakres prac jaki jest objęty wyceną. Jeżeli wybierasz tę opcję budowy kompleksowej to mimo wszystko zalecam przeczytanie tego artykułu do końca, tak abyś miał świadomość co powinno wchodzić w skład kompleksowej wyceny.
Zanim przystąpisz do określania rzeczywistych kosztów budowy musisz zastanowić się nad jeszcze jedną rzeczą. Co dokładnie chcesz zrobić do momentu zamieszkania, a co ewentualnie zostawiasz sobie na dalszą przyszłość i nie uwzględniasz tego w budżecie. Wiem, że wielu inwestorów buduje swoje domy w taki sposób, aby przede wszystkim najpierw zamieszkać (oczywistość, przecież do tego służy dom), a różne dodatkowe prace (np. zagospodarowanie działki) zostawiają sobie na później, gdy trochę odetchną finansowo. W tych rozważaniach pomoże Ci poniższa lista prac.
Podział budowy na etapy
Aby łatwiej było określić koszty budowy należy ją podzielić na etapy. Każdy z nich stanowi pewną całość, którą można zlecić jednemu wykonawcy. Dzięki takiemu podziałowi od razu zobaczysz ilu wykonawców będziesz musiał znaleźć i w jakiej kolejności wprowadzić ich na budowę.
1. Formalności budowlane i przygotowanie dokumentacji
Częściowo załatwisz je sam, ale w dużym stopniu będzie tu potrzebna pomoc architekta.
- Koszty urzędowe – postępowania urzędowe w przypadku budowy domów jednorodzinnych są zazwyczaj darmowe, jednak konieczne będzie zapłacenie za np. Wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów (~20-100zł) oraz z MPZP (~20-100zł), uzgodnienie przebiegu przyłączy w ZUD (105zł) i odpis aktu notarialnego (~30zł). W szczególnych przypadkach możesz też ponieść koszty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Więcej o kosztach związanych z formalnościami przed rozpoczęciem budowy znajdziesz w poradniku [B008] Budowa domu na działce rolnej i budowlanej 2020 – krok po kroku, część 1/2.
- Stabilizacja lub wznowienie znaków granicznych – w przypadku gdy na Twojej działce nie ma ustawionych tzw. kamieni granicznych (~1000-2000zł)
- Przygotowanie Mapy do Celów Projektowych – tą jak i powyższą pracę wykona dla Ciebie uprawniony geodeta. (1000-2000zł)
- Wykonanie badań geotechnicznych – nie jest obowiązkowe, wykonawcą będzie firma świadcząca takie usługi (1000-2000zł)
- Projekt domu – w tej cenie powinieneś uwzględnić zakup projektu gotowego wraz z jego adaptacją. Jako dodatkowe koszty mogą się też pojawić opracowania branżowe (np. projekt przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego).
- Formalności związane z wykonaniem przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego – w szczególności mogą to być koszty za umieszczenie urządzeń w pasie drogowym i za zajęcie pasa drogowego na czas prac.
- Dziennik budowy i tablica budowy (~60zł)
2. Przyłącza
- Przyłącze energetyczne tymczasowe – jeżeli nie masz jeszcze na swojej działce energii elektrycznej to konieczne może okazać się wykonanie tymczasowego przyłącza. Musi to zrobić elektryk z odpowiednimi uprawnieniami, a jego koszt spoczywa w całości na Tobie. Cena zależy główne od tego jak daleko jest z punktu z którego będziesz zasilał budowę (np. słupa energetycznego) do Twojej rozdzielni na działce. Pamiętaj też, że po zakończeniu budowy będziesz to przyłącze musiał na własny koszt zdemontować. W czasie użytkowania tymczasowego przyłącza konieczne jest oczywiście ponoszenie opłaty abonamentowej oraz opłacanie rachunków za prąd.
- Przyłącze energetyczne docelowe – koszt określany jest przez właściciela infrastruktury energetycznej i poznasz go wraz z otrzymaniem warunków technicznych przyłączenia do sieci.
- Przyłącze gazowe – analogicznie jak powyżej w przypadku przyłącza energetycznego.
- Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne – jego wykonanie prawdopodobnie będziesz musiał zlecić firmie, która wykona całe przyłącze kompleksowo. W lokalnym przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym dowiesz się o możliwych kosztach lub też zostaniesz przekierowany do firmy, która taką usługę wykona.
POSŁUCHAJ PODCASTU "DYLEMATY BUDOWLANE"
Nowe odcinki dostępne na YouTube i platformach podcastowych w każdy wtorek o 19:00
3. Przygotowanie placu budowy, nadzór
- Ogrodzenie tymczasowe lub docelowe – szczególnie na małych działkach oraz od strony drogi dojazdowej polecam wykonanie ogrodzenia tymczasowego, np. z słupków drewnianych i siatki leśnej (kilkaset złotych). Jeżeli jednak zdecydujesz się na ogrodzenie docelowe to będziesz musiał od razu poszukać wykonawcy i poprosić go o wycenę.
- Garaż blaszany, kontener magazynowy lub zaplecze socjalne – jeżeli nie zapewnia ich wykonawca. Szczególnie należy zwrócić uwagę na koszty tzw. blaszaka. Wymaga on postawienia na fundamencie, a z kolei koszt fundamentu należy oszacować w zależności czy blaszak będzie ustawiony tymczasowo czy zostanie na swoim miejscu po zakończeniu budowy.
- Wynajęcie niezależnego kierownika budowy (i ewentualnie inspektora nadzoru) – w przypadku gdy nie jest zapewniony przez wykonawcę.
- Geodezyjne wytyczenie położenia budynku – o koszty zapytaj geodetę, który wykonuje dla Ciebie MDCP.
- Zużycie energii elektrycznej i wody podczas budowy – są to koszty o których łatwo zapomnieć, a ich wysokość zależy od długości trwania budowy (opłata abonamentowa) i wielkości zużycia. Szacunkowo możesz przyjąć 2000zł.