[B013] Jak oszacować rzeczywiste koszty budowy domu

Koszty budowy domu

Cześć!

Jest mi niezmiernie miło, że zdecydowałeś się przejść przez budowę swojego domu razem ze mną. W tym artykule przygotowałem dla Ciebie sporą dawkę informacji o tym, co każdego inwestora interesuje najbardziej: o kosztach budowy. Od razu uprzedzam Cię, że jeżeli liczysz na łatwe znalezienie na końcu tego artykułu konkretnych kosztów dla Twojej budowy to jesteś w błędzie. Jedyną osobą, która może oszacować realne koszty jesteś właśnie Ty, a ja tylko Ci pomogę.

Spis treści

UWAGA: Pobierz darmowego excela!

Aby ułatwić Ci szacowanie kosztów budowy przygotowałem dla Ciebie specjalny arkusz kalkulacyjny. Możesz go pobrać klikając tutaj. Skąd wziąć dane do jego wypełnienia dowiesz się w tym artykule.

Projekt z kosztorysem

Jeżeli nie zakupiłeś jeszcze projektu domu to niestety będziesz musiał zaufać szacunkowym kosztorysom podawanym przez autorów projektu i ewentualnie porównaniu kosztów z innymi, znanymi Ci budowami. Sprawa nieco się poprawia, jeżeli masz już projekt i zawiera on dokładniejszy kosztorys wykonawczy lub dokupiłeś taki kosztorys dodatkowo. Oczywiście warto do takiego kosztorysu zajrzeć, ale absolutnie nie możesz zakładać, że określa on dokładnie koszt Twojej budowy. Dlaczego? Gotowe kosztorysy sporządzane są zwykle tą samą metodą – za pomocą Katalogów Nakładów Rzeczowych. Jest to bardzo dobra metoda, ale w gotowym projekcie stosuje ona zbyt dużo uogólnień i założeń. Przykładowo: przyjmowana jest jednakowa (uśredniona) cena materiałów i robocizny niezależnie od miejsca gdzie realizowana będzie budowa. A przecież doskonale wiadomo, że ceny te (szczególnie robocizny) różnią się znacząco pomiędzy np. Warszawą a Suwałkami. Co więcej koszty zmieniają się w czasie. Kosztorys jest aktualny na dzień jego sporządzenia, ale przecież Twoja budowa będzie trwała rok lub dwa. W tym czasie ceny ulegają sezonowym zmianom (zimą najtaniej), a ponadto ciągle rosną. Kolejną istotną wadą gotowego kosztorysu jest jego niekompletność. Zawiera on jedynie koszty budowy domu, tzn. bez kosztów przyłączy, zagospodarowania działki, wywozu śmieci, obsługi budowy, dokumentacji, ogrodzenia, zagospodarowania terenu i oczywiście wyposażenia wnętrza. W praktyce kosztorys, który otrzymujesz (lub dokupujesz) wraz z projektem przedstawia tylko część kosztów jakie musisz ponieść do momentu zamieszkania w nowym domu. Jak duża to część? Trudno powiedzieć bez dokładniejszego przyjrzenia się całemu zagadnieniu.

Czy zatem kosztorys otrzymany razem z projektem powinien od razu wylądować w koszu? Na pewno nie. Jeżeli jeszcze nie kupiłeś projektu domu to taki wstępny kosztorys jest dobry do porównania kosztów budowy pomiędzy różnymi projektami. Jeżeli masz już projekt to kosztorys ten będzie podstawą do wykonania bardziej szczegółowych kalkulacji.

Rzeczywiste koszty budowy domu

Założenia do wyceny

Przyjmijmy, że masz już kupiony projekt, masz kosztorys z projektu, a w efekcie dalej nie wiesz jaki będzie rzeczywisty koszt Twojej budowy. Zakładamy też, że chcesz budować dom systemem gospodarczym, czyli samodzielnie będziesz nadzorował i zlecał poszczególne etapy. W praktyce oznacza to, że Ty zajmujesz się wyszukaniem wykonawcy dla każdego etapu prac, następnie nadzorujesz jego pracę i z nim się rozliczasz. Jest to wersja bardziej czasochłonna, ale tańsza niż w przypadku wyboru jednego generalnego wykonawcy, który zrobi wszystko za Ciebie.

Uwaga: W przypadku kompleksowej realizacji inwestycji przez generalnego wykonawcę na pewno dostaniesz od niego jeden kompletny kosztorys budowy domu. Sprawa wtedy jest znacznie łatwiejsza, bo po prostu podpisujesz umowę i już z góry wiesz ile zapłacisz. Jedyne na co trzeba uważać w takim wypadku to zakres prac jaki jest objęty wyceną. Jeżeli wybierasz tę opcję budowy kompleksowej to mimo wszystko zalecam przeczytanie tego artykułu do końca, tak abyś miał świadomość co powinno wchodzić w skład kompleksowej wyceny.

Zanim przystąpisz do określania rzeczywistych kosztów budowy musisz zastanowić się nad jeszcze jedną rzeczą. Co dokładnie chcesz zrobić do momentu zamieszkania, a co ewentualnie zostawiasz sobie na dalszą przyszłość i nie uwzględniasz tego w budżecie. Wiem, że wielu inwestorów buduje swoje domy w taki sposób, aby przede wszystkim najpierw zamieszkać (oczywistość, przecież do tego służy dom), a różne dodatkowe prace (np. zagospodarowanie działki) zostawiają sobie na później, gdy trochę odetchną finansowo. W tych rozważaniach pomoże Ci poniższa lista prac.

Myślisz, że podane tu informacje mogą się jeszcze komuś przydać? Udostępnij je!

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Podział budowy na etapy

Aby łatwiej było określić koszty budowy należy ją podzielić na etapy. Każdy z nich stanowi pewną całość, którą można zlecić jednemu wykonawcy. Dzięki takiemu podziałowi od razu zobaczysz ilu wykonawców będziesz musiał znaleźć i w jakiej kolejności wprowadzić ich na budowę.

1. Formalności budowlane i przygotowanie dokumentacji

Częściowo załatwisz je sam, ale w dużym stopniu będzie tu potrzebna pomoc architekta.

  1. Koszty urzędowe – postępowania urzędowe w przypadku budowy domów jednorodzinnych są zazwyczaj darmowe, jednak konieczne będzie zapłacenie za np. Wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów (~20-100zł) oraz z MPZP (~20-100zł), uzgodnienie przebiegu przyłączy w ZUD (105zł) i odpis aktu notarialnego (~30zł). W szczególnych przypadkach możesz też ponieść koszty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Więcej o kosztach związanych z formalnościami przed rozpoczęciem budowy znajdziesz w poradniku [B008] Budowa domu na działce rolnej i budowlanej 2020 – krok po kroku, część 1/2.
  2. Stabilizacja lub wznowienie znaków granicznych – w przypadku gdy na Twojej działce nie ma ustawionych tzw. kamieni granicznych (~1000-2000zł)
  3. Przygotowanie Mapy do Celów Projektowych – tą jak i powyższą pracę wykona dla Ciebie uprawniony geodeta. (1000-2000zł)
  4. Wykonanie badań geotechnicznych – nie jest obowiązkowe, wykonawcą będzie firma świadcząca takie usługi (1000-2000zł)
  5. Projekt domu – w tej cenie powinieneś uwzględnić zakup projektu gotowego wraz z jego adaptacją. Jako dodatkowe koszty mogą się też pojawić opracowania branżowe (np. projekt przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego).
  6. Formalności związane z wykonaniem przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego – w szczególności mogą to być koszty za umieszczenie urządzeń w pasie drogowym i za zajęcie pasa drogowego na czas prac.
  7. Dziennik budowy i tablica budowy (~60zł)

2. Przyłącza

  1. Przyłącze energetyczne tymczasowe – jeżeli nie masz jeszcze na swojej działce energii elektrycznej to konieczne może okazać się wykonanie tymczasowego przyłącza. Musi to zrobić elektryk z odpowiednimi uprawnieniami, a jego koszt spoczywa w całości na Tobie. Cena zależy główne od tego jak daleko jest z punktu z którego będziesz zasilał budowę (np. słupa energetycznego) do Twojej rozdzielni na działce. Pamiętaj też, że po zakończeniu budowy będziesz to przyłącze musiał na własny koszt zdemontować. W czasie użytkowania tymczasowego przyłącza konieczne jest oczywiście ponoszenie opłaty abonamentowej oraz opłacanie rachunków za prąd.
  2. Przyłącze energetyczne docelowe – koszt określany jest przez właściciela infrastruktury energetycznej i poznasz go wraz z otrzymaniem warunków technicznych przyłączenia do sieci.
  3. Przyłącze gazowe – analogicznie jak powyżej w przypadku przyłącza energetycznego.
  4. Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne – jego wykonanie prawdopodobnie będziesz musiał zlecić firmie, która wykona całe przyłącze kompleksowo. W lokalnym przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym dowiesz się o możliwych kosztach lub też zostaniesz przekierowany do firmy, która taką usługę wykona.

3. Przygotowanie placu budowy, nadzór

  1. Ogrodzenie tymczasowe lub docelowe – szczególnie na małych działkach oraz od strony drogi dojazdowej polecam wykonanie ogrodzenia tymczasowego, np. z słupków drewnianych i siatki leśnej (kilkaset złotych). Jeżeli jednak zdecydujesz się na ogrodzenie docelowe to będziesz musiał od razu poszukać wykonawcy i poprosić go o wycenę.
  2. Garaż blaszany, kontener magazynowy lub zaplecze socjalne – jeżeli nie zapewnia ich wykonawca. Szczególnie należy zwrócić uwagę na koszty tzw. blaszaka. Wymaga on postawienia na fundamencie, a z kolei koszt fundamentu należy oszacować w zależności czy blaszak będzie ustawiony tymczasowo czy zostanie na swoim miejscu po zakończeniu budowy.
  3. Wynajęcie niezależnego kierownika budowy (i ewentualnie inspektora nadzoru) – w przypadku gdy nie jest zapewniony przez wykonawcę.
  4. Geodezyjne wytyczenie położenia budynku – o koszty zapytaj geodetę, który wykonuje dla Ciebie MDCP.
  5. Zużycie energii elektrycznej i wody podczas budowy – są to koszty o których łatwo zapomnieć, a ich wysokość zależy od długości trwania budowy (opłata abonamentowa) i wielkości zużycia. Szacunkowo możesz przyjąć 2000zł.

4. Stan Surowy Otwarty „SSO”

Na potrzeby tego artykułu przyjmijmy, że SSO obejmuje: konstrukcję fundamentów, ścian, stropu, kominów, więźby i wstępnego krycia dachu; bez ostatecznego pokrycia dachowego i elewacji.

Wszystkie elementy przypisane do SSO, które opisałem poniżej możesz wykonać dzieląc je na materiały i robociznę, ale możesz też zlecić wszystko firmie jako usługę kompleksową. Wtedy poniższa lista pomocna będzie dla Ciebie jedynie do prawidłowego określenia zakresu prac. Więcej informacji o tym czy kupować materiały samemu czy zlecić to wykonawcy znajdziesz w artykule [B011] Jak wybrać firmę do budowy domu. Tak czy inaczej na tym etapie wycenić trzeba:

  1. Roboty ziemne – praca koparki może być dodatkowo płatna jeżeli wykonawca nie uwzględni tego w swojej wycenie. Pamiętaj też, że koparka będzie potrzebna na budowie co najmniej dwa razy: do wykonania wykopu pod fundamenty i do zasypania fundamentów. Jej praca jest płatna na godziny, a ilość godzin spędzonych na budowie zależy od wielkości wykopu i rodzaju gruntu. Szacunkowo możesz przyjąć nawet 2000zł.
  2. Materiały budowlane potrzebne do wykonania SSO
    • Materiały konstrukcyjne – dokładną listę materiałów potrzebną do budowy powinieneś znaleźć w projekcie. Wycenianie wszystkiego samodzielnie jest bardzo żmudne więc najlepszą opcją jest oddanie projektu do wyceny do lokalnej hurtowni materiałów budowlanych. Wystarczy się umówić jaki zakres ma zostać wyceniony i gotowe. Jest tylko jedno ważne ale: nie każda hurtownia może wycenić beton i pasek/kruszywo potrzebne do murowania i zasypania fundamentów, drewno na więźbę dachową lub inne specjalne elementy takie jak belki lub słupy stalowe. O wycenę tych rzeczy możliwe, że będziesz musiał poprosić specjalistyczne firmy.
      Ilości i koszty materiałów określone w tym podpunkcie powinny byś zbliżone do kosztorysu z projektu budowlanego.
    • Drobne materiały pomocnicze – podczas budowy potrzebna jest też spora ilość drobnych materiałów pomocniczych, które nie są ujęte w zestawieniach materiałowych. Chodzi tu przede wszystkim o takie drobiazgi jak: gwoździe, wkręty, drut, folia, bednarka itp. Ich wartość jest trudna do oszacowania, ale możesz przyjąć kwotę nawet do 1000zł.
    • Materiały do wykonania kanalizacji – w domach bez piwnicy instalacja kanalizacyjna prowadzona jest zwykle pod posadzką parteru, a co za tym idzie konieczne jest jej wykonanie na etapie budowania stanu zerowego, a nie później razem z pozostałymi instalacjami. Stąd też konieczność uwzględniania w kosztach SSO tego fragmentu instalacji. Może on zostać wykonany przez firmę ogólnobudowlaną lub osobno przez firmę zajmującą się instalacjami. W tym drugim wypadku dostaniesz od firmy wycenę np. instalacji kanalizacyjnej z podziałem na etapy.
    • Materiały izolacyjne fundamentów i drenaż – przyjęło się, że izolacje zarówno cieplne jak i przeciwwilgociowe fundamentów zaliczane są do zakresu SSO. O ile informacje o materiałach termoizolacyjnych na pewno znajdziesz w projekcie, o tyle materiały związane z izolacją przed wilgocią mogą nie być uwzględnione prawidłowo. Sposób jej wykonania zależy od warunków gruntowych na Twojej działce. Dlatego najlepiej jest gdy projektant, który dokonuje adaptacji projektu gotowego, dobierze właściwe rozwiązania i opisze je w projekcie. Podobnie sprawa wygląda w przypadku obwodowego drenażu fundamentów, który często nie jest ujęty w projekcie, a powinien. Jeżeli Twój projekt nie zawiera wystarczająco dużo szczegółów to koniecznie porozmawiaj o tym z projektantem lub kierownikiem budowy. Oni pomogą Ci dobrać właściwie rozwiązanie do Twoich potrzeb, a dzięki temu określisz realne koszty budowy.
    • Materiały wykończeniowe kominów – ten punkt może być uwzględniony zarówno w kosztach SSO jak i kosztach pokrycia dachowego. Wszystko zależy od sposobu w jaki chcesz wykończyć komin i kto będzie to wykonywał.
    • Koszty dostawy materiałów – jeżeli będziesz kupował materiały z lokalnej hurtowni budowlanej to prawdopodobnie dostawa będzie darmowa. Inaczej sprawa się ma przy zakupach przez Internet lub przy dostawach na duże odległości. Oprócz tego wiele materiałów dostarczanych jest na paletach, za które trzeba zapłacić kaucję (zwrotną o ile paleta wróci cała do dostawcy). Niestety koszty te są dość trudne do przewidzenia, więc na wszelki wypadek możesz przyjąć około 1000zł.
  3. Robocizna potrzebna do wykonania SSO
    • Wykonanie fundamentów ścian, stropu, kominów, więźby, wstępnego krycia dachu, izolacji termicznej i przeciwwilgociowej fundamentów, drenaż obwodowy – wszystkie te prace powinny zostać wykonane przez jedną firmę ogólnobudowlaną w ramach budowy SSO.
    • Wykonanie kanalizacji pod posadzką parteru – jest to praca którą może wykonać zarówno firma ogólnobudowlana realizująca SSO, a także firma instalacyjna w ramach wykonania instalacji wodociągowej, grzewczej i kanalizacyjnej. Jest to kwestia umowna, a na tym etapie planowania budowy ważna tylko po to, aby wiedzieć kogo zapytać o koszty.
    • Wykonanie elewacji na kominach – tutaj sytuacja jest analogiczna jak w przypadku kanalizacji. Może to zrobić firma ogólnobudowlana lub firma zajmująca się pokryciami dachowymi.
  4. Inne – pod tym hasłem kryją się dość zróżnicowane rzeczy niezbędne do wykonania SSO. W szczególności chodzi tutaj o deski lub płyty potrzebne do szalowania i stemple do podpierania stropu itp. Najlepiej dla inwestora jest gdy wliczone są one w koszty pracy wykonawcy.

Ten artykuł to jedynie ułamek informacji jakie będą Ci potrzebne przy budowie domu. Zapisz się na newsletter i dowiedz się więcej!



Zapisując się wyrażasz jednocześnie zgodę na otrzymywanie newslettera.

5. Pokrycie dachowe

Wykonanie pokrycia dachowego (nie mam tu na myśli wykonania poszycia, czyli deskowania, membrany, papy itp.) jest pracą do której warto zatrudnić osobną firmę, która się w tym specjalizuje. Przygotuje ona ofertę na kompleksową usługę wraz z kosztami materiałów (w tym ewentualnie koszty związane z wykończeniem kominów). Jest to najłatwiejszy i polecany przeze mnie sposób wyceny i realizacji. Na tym etapie warto też dokonać wyceny okien dachowych wraz z montażem. Samodzielna wycena osobno materiałów i robocizny możliwa jest w podobny sposób jak to miało miejsce w przypadku SSO – przez oddanie projektu do wyceny w hurtowni zajmującej się sprzedażą pokryć dachowych.

6. Drzwi, okna, bramy garażowe

Jest to temat, którego wycena nie budzi żadnych wątpliwości. Wystarczy przedstawić zestawienie stolarki okiennej firmie, która się tym zajmuje, a w efekcie otrzymasz wycenę na kompleksową usługę. Zakup okien bez usługi montażu jest nieopłacalny ze względu na różnicę w stawce VAT (23% materiał i 8% usługa z materiałem). Firmy specjalizujące się w stolarce budowlanej często też zajmują się jednocześnie sprzedażą i montażem rolet okiennych, parapetów, moskitier itp. Warto od razu poprosić o wycenę tych elementów dodatkowych.

7. Elewacja

Wykonywana jest zwykle przez firmy ogólnobudowlane dlatego też często wyceniana jest razem z materiałami i robocizną SSO. Pomimo tego celowo wydzieliłem ją jako osobny punkt na liście, ze względu na fakt iż elewacja może być wykonana niezależnie od SSO. Możliwość wyboru przez inwestora spośród wielu materiałów, a co za tym idzie bardzo zróżnicowany koszt wykonania elewacji daje pewną elastyczność w planowaniu budżetu. Możesz oczywiście wykonać elewację całkowicie zgodną z projektem architektonicznym, ale jeżeli zależy Ci na oszczędnościach możesz uprościć jej wygląd i zastosować inne materiały (np. zrezygnować z okładzin drewnianych). Można też wykonać ocieplenie, a położenie ostatecznej warstwy tynku zostawić na później. Dlatego zalecam dokonanie wyceny elewacji zgodnej z projektem i ewentualnie w wersji uproszczonej jeżeli będziesz chciał nieco zaoszczędzić. Zasady wyceniania materiałów są dokładnie takie same jak te opisane przy SSO.

8. Instalacja elektryczna

W tym punkcie kryje się instalacja elektryczna od skrzynki przyłączeniowej do domu oraz instalacja domowa. Dodatkowo może być uwzględniona też instalacja telefoniczna i telewizyjna, instalacja oświetlenia zewnętrznego, instalacja sterowania roletami elektrycznymi itp. Instalację taką najłatwiej wycenić jako kompleksową usługę razem z materiałem. Dodatkowo w cenie może być uwzględniony montaż osprzętu takiego jak gniazdka i włączniki. Oprócz samego wykonania instalacji istotnym kosztem jest też jej sprawdzenie przez uprawionego elektryka i sporządzenie stosownego protokołu badania instalacji. Możliwe, że firma wykonawcza zapewni taką osobę w cenie. Jeżeli nie, trzeba będzie zatroszczyć się o to samodzielnie i uwzględnić jako osobną pozycję w budżecie.

9. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza i gazowa (opcjonalnie wentylacji mechanicznej)

Pomimo, że są to dość różne instalacje to zwykle ich wykonaniem zajmuje się jedna firma. Tutaj analogicznie jak w przypadku instalacji elektrycznej warto poprosić o kompleksową wycenę każdej z nich w zakresie instalacji wewnętrznej w domu oraz przyłączy. Konieczne będzie także zapewnienie osoby, która dokona sprawdzenia wszystkich instalacji po ich wykonaniu. W tym punkcie może znaleźć się też ewentualnie szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków w przypadku gdy Twoja działka nie ma dostępu do kanalizacji.

10. Tynki i posadzki

Wykonaniem tynków jak i posadzek zajmują się specjalistyczne firmy. Tutaj praktycznie jedyną możliwością jest wycena kompleksowej usługi (robocizna z materiałem). Cena zwykle podawana jest za 1m2 gotowej posadzki lub tynku zatem możesz w prosty sposób samodzielnie oszacować te koszty.

11. Prace wykończeniowe wewnątrz, doprowadzenie do stanu deweloperskiego

Wycenę tego etapu można rozłożyć na koszty materiałów jak i robocizny tak samo jak miało to miejsce w przypadku wyceniania SSO. Wykonawcą będzie tutaj ponownie firma ogólnobudowlana. Niezależnie od tego czy zdecydujesz się na usługę kompleksową czy nie, w tym etapie można wyróżnić następujące prace:

  1. Ocieplenie dachu
  2. Sucha zabudowa poddasza lub wykonanie sufitu nad parterem w przypadku domów parterowych
  3. Montaż schodów na strych, wykonanie podłogi na strychu – jeżeli jest to potrzebne
  4. Montaż parapetów wewnętrznych
  5. Wykonanie gładzi na ścianach

12. Prace związane z zagospodarowaniem działki

Wycena tego etapu prac może być dość skomplikowana, szczególnie gdy nie masz jeszcze dokładnego pomysłu jak ma wyglądać teren wokół domu. Na pewno podstawowy zarys narzucił architekt w przygotowanym Planie Zagospodarowania Terenu i do celów kosztorysowych zalecam trzymać się właśnie tego rysunku. Najważniejsze elementy jakie musisz tutaj wycenić to:
  1. Wykonanie podjazdów, chodników itp. – zajmie się tym prawdopodobnie firma brukarska, więc wystarczy zapytać ją o wycenę. Oprócz samego utwardzenia terenu dobrze jest też uwzględnić w kosztach dodatkowe prace związane z wyrównaniem działki i ewentualnym dowiezieniem ziemi urodzajnej oraz zasianiem trawy. Na potrzeby tej wyceny przyjmujemy, że zagospodarowanie ogrodu i zieleni nie jest potrzebne do zamieszkania i nie będziemy tego uwzględniać.
  2. Wykonanie ogrodzenia – tutaj ponownie warto zapytać firmę specjalizującą się w ogrodzeniach o kompleksową ofertę na wybrany przez Ciebie rodzaj ogrodzenia docelowego. Jeżeli chcesz mieć bramę otwieraną elektryczne konieczne będzie też przygotowanie do niej zasilania. Pamiętaj o tym drobiazgu i zapytaj się, czy firma zrobi to samodzielnie, czy lepiej uwzględnić to podczas wcześniejszych prac np. ekipy od instalacji elektrycznych.

13. Ostatnie prace wykończeniowe wewnątrz i na zewnątrz domu

Jest to ostatni punkt związany z dużymi wydatkami na Twojej drodze do oszacowania realnych kosztów budowy domu. Niestety jest on zwykle pomijany albo bardzo mocno niedoszacowany w gotowych kosztorysach domu, a przecież pod względem finansowym jest to jeden z ważniejszych etapów! Tak naprawdę ilość materiałów, tzn. ilość różnych rzeczy które trzeba kupić, w każdym z poprzednich etapów waha się od kilku do kilkunastu. Czasem kupujesz po prostu usługę kompleksową i o nic się nie martwisz. Wiele rzeczy wykonywanych jest zgodnie z projektem lub według ogólnie przyjętego standardu. Na etapie wykończeniowym jest zupełnie inaczej. Prawie każdy materiał i rzecz jaką kupisz będzie widoczna i będzie bezpośrednio wpływała na funkcjonalność domu. Każdy wybór jest zależny tylko i wyłącznie od Ciebie. Dlatego nawet jeżeli zlecisz wykonawcy np. malowanie ścian wraz z zakupem materiału, to i tak będziesz musiał poświęcić swój czas na wybór kolorów i wyjaśnienie gdzie jaki kolor ma być użyty. Takich wyborów podczas prac wykończeniowych jest znacznie więcej niż podczas pozostałych prac razem wziętych. Nikt nie zdecyduje za Ciebie jaki masz mieć kolor ścian i podłóg.

Przyjmowanie średnich cen materiałów też zupełnie nic nie daje. W wielu przypadkach ceny np. płytek podłogowych mogą różnić się nawet 10-krotnie, więc średni budżet jest nie realistyczny. Zgrubne szacowanie, a raczej strzelanie na zasadzie „jedne drzwi kosztują 500zł więc 10szt. będzie kosztowało 5000zł” to kolejna ogromna pułapka. W rzeczywistości taki komplet drzwi będzie kosztował 7000zł, bo należy doliczyć jeszcze montaż, klamki, dopłatę za szersze ościeżnice, dopłatę za zamek na klucz itp. W praktyce oznacza to, że wycena tego etapu jest bardzo czasochłonna i trudna, ale Ty jesteś jedyną osobą, która może zrobić to prawidłowo. Będziesz musiał poświęcić na to sporo wysiłku, a ilość rzeczy o których można zapomnieć lub nie doszacować jest tu ogromna. Lista rzeczy do wykonania będzie różna dla każdego domu, ale zacznijmy od wyceny przynajmniej tych standardowych elementów:

  1. Drzwi wewnętrzne – tutaj sprawa jest stosunkowo prosta, najłatwiej jest wycenić wszystkie drzwi razem z montażem i klamkami w firmie, która się tym zajmuje
  2. Malowanie ścian i sufitów – koszty malowania ścian możesz określić samodzielnie jeżeli znasz już powierzchnię, którą trzeba pomalować. Koszt pomalowania 1m2 ściany poznasz od wykonawcy, a odpowiednią ilość farby pomorze Ci dobrać sprzedawca w sklepie
  3. Wykonanie podłóg z wykładzin lub paneli – o wycenę wraz z montażem warto zwrócić się do sklepów oferujących takie usługi. Pamiętaj, aby w kosztach uwzględnić też odpowiednie listwy przypodłogowe i listwy progowe.
  4. Montaż gniazdek, włączników i innych elementów instalacji elektrycznej – jeżeli nie było to uwzględnione wcześniej w wycenie wykonania instalacji to konieczne będzie teraz dokładne policzenie ile sztuk i jakich elementów dokładnie potrzebujesz i oszacowanie ich kosztów.
  5. Oświetlenie – wszelkiego rodzaju oświetlenie sufitowe, ścienne oraz zewnętrzne to spory wydatek. Przejrzyj dostępne rozwiązania i zapoznaj się z cenami rzeczy, które Ci się podobają.
  6. Montaż elementów związanych z wentylacją – chodzi tutaj głównie o wszelkiego rodzaju kratki wentylacyjne, wentylatory itp.
  7. Wykończenie łazienki i kuchni – są to dwa pomieszczenia najdroższe do wykończenia. Wynika to z faktu, że wymagają one kafelkowania większych powierzchni, a ponadto znajduje się w nich sporo kosztownego wyposażenia. Niestety aby dokonać wyceny wykończenia i wyposażenia tych pomieszczeń będziesz musiał zastanowić się dokładnie jak mają one wyglądać i jakie sprzęty zawierać. Aby sobie to nieco ułatwić przyjrzyj się przestrzeni, w której teraz żyjesz lub aranżacjom, które Ci się podobają. Postaraj się poszukać jaki jest koszt takich rozwiązań. Im więcej detali uwzględnisz tym lepiej.
  8. Kafelkowanie innych pomieszczeń – np. podłóg w wiatrołapie i kotłowni, kafelkowanie ścian w pomieszczeniach gospodarczych itp. Ponadto możesz też uwzględnić tu wyposażenie takie jak np. zlew gospodarczy
  9. Wykończenie schodów na piętro – zależnie od schodów jakie wybrałeś musisz poszukać odpowiedniej firmy, która je wyceni i wykona. Najłatwiej będzie w przypadku klasycznych schodów drewnianych, ale pomimo tego trudno oszacować koszt bez pomocy fachowca.
  10. Kominek – koszt wkładu kominowego jest łatwy do określenia, ale jest to tylko ułamek ceny za kompletny kominek. Tutaj ponownie najlepszym rozwiązaniem będzie znalezienie firmy, która wyceni usługę kompleksowo.
  11. Wykończenie balkonów i tarasów – ilość możliwości wykończenia tych miejsc jest tak duża, że jedyną ogólną receptą jaką mogę podpowiedzieć jest tu (ponownie) zapytanie o ofertę kompleksową.
  12. Pozostałe elementy wykończenia wnętrza – zależnie od tego jak chcesz, aby wyglądało Twoje wnętrze warto uwzględnić też m.in. karnisze, zasłony, dywany, meble, lustra, meble do zabudowy, itp.

14. Dopełnienie formalności koniecznych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie

Budowa domu dobiegła końca, ale to jeszcze nie koniec wydatków. Zanim zamieszkasz konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (lub zgłoszenie zakończenia budowy). Ta formalność wiąże się jednak z kosztami:
  1. Wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej budynku i przyłączy – po zakończeniu budowy zarówno samego domu jak i przyłączy konieczne jest naniesienie go na mapę. Zajmuje się tym uprawniony geodeta. Jeżeli od momentu opracowania mapy do celów projektowych przez tyczenie budynku aż do inwentaryzacji, korzystasz z usług jednej firmy to możesz liczyć, że w komplecie zapłacisz mniej niż zlecając każdą czynność komuś innemu.
  2. Przeprowadzenie badań i sprawdzeń wszystkich instalacji – wspominałem już o tym wcześniej przy omawianiu kosztów poszczególnych instalacji, warto jednak powtórzyć ten punkt, jeżeli w Twoim wypadku samodzielnie musisz zadbać o wszystkie sprawdzenia: elektryczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, grzewcze oraz kominiarskie.

15. Inne koszty

Oprócz wszystkich wyżej opisanych kosztów warto też pamiętać o kilku mniej oczywistych, ale również dotyczących Twojej budowy. Są to m.in.:
  1. Podatek od nieruchomości w trakcie budowy – od momentu rozpoczęcia budowy będziesz zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Na szczęście nie są to duże koszty. W przypadku typowej budowy będzie to kilkanaście – kilkadziesiąt złotych.
  2. Wywóz gruzu i śmieci – budowa domu generuje ogromne ilości śmieci. O ile foliowe i kartonowe opakowania jesteś w stanie utylizować w taki sam sposób jak zwykłe śmieci komunalne to pozostałe odpady po budowie, a szczególnie gruz, papę czy styropian będzie trzeba wywieść. Niestety trudno oszacować ile odpadów zostanie po Twojej budowie, więc nie da się też jednoznacznie przewidzieć ile to będzie kosztowało. Dlatego, aby minimalizować koszty, zalecam: po pierwsze segreguj odpady, po drugie dowiedz się w lokalnym Punkcie Selektywnej Zbiórki Odpadów komunalnych co, gdzie i w jaki sposób należy utylizować. Do planowania budżetu możesz przyjąć koszt utylizacji około 1000-2000zł dla całej budowy.
  3. Dojazd na budowę – zakładam, że masz swój samochód, a zatem będziesz nim dojeżdżał na budowę i doglądał co się dzieje. Oczywiście w pierwszej chwili uważasz, że to oczywiste, a paliwo i tak kupujesz. Mimo to spróbuj się zastanowić jak daleko musisz dojechać i jak często będziesz jeździł na budowę, do sklepów budowlanych, urzędów itp. Podpowiem Ci, że jeżeli budujesz się w odległości kilkunastu kilometrów od miejsca swojego obecnego zamieszkania to śmiało możesz doliczyć 1000zł na koszty paliwa.

Jak widzisz samodzielna wycena budowy domu jest dość żmudna, ale ma też kilka zalet:

  • jest to najdokładniejsza metoda;
  • jednocześnie z szacowaniem budżetu zastanawiasz się nad zakresem i rozwiązaniami jakich użyjesz;
  • szukasz sprawdzonych wykonawców i porównujesz ceny.

Oczywiście zrobienie tego w jedne dzień jest niemożliwe i dlatego warto rozłożyć sobie tą pracę w czasie. Np. w okresie załatwiania formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Pewnie zwróciłeś też uwagę, że nie podawałem powyżej cen większości etapów prac. Zrobiłem to specjalnie, żeby niczego Ci nie sugerować i nie wprowadzić w błąd, bo uważam, że jedyną skuteczna metodą jest przeprowadzenie takiej wyceny samodzielnie.

Wycena dla leniwych

Wiesz już, że kosztorys który otrzymałeś z projektem nie zawiera wszystkiego i nie odzwierciedla realiów Twojej budowy. Wiesz też, że samodzielne przeprowadzenie wyceny jest bardzo czasochłonne. Jednocześnie szukasz dość dokładnej, ale jednak szybszej i łatwiejszej metody na oszacowanie kosztów budowy. Całe szczęście, że jest jeszcze jeden sposób wyceny Twojej budowy będący uproszczeniem tego co opisałem wcześniej.

Wycenianie wszystkich szczegółów i etapów budowy domu dała Ci bardzo dokładny obraz kosztów. Upraszczając całą sprawę możesz poprosić większą firmę o przedstawienie oferty na kompleksową budowę domu zgodnie z Twoim projektem. Możesz też rozbić zakres na zaledwie kilka elementów, (np.: SSZ. Instalacje, zagospodarowanie terenu) i poprosić kilka firm o wyceny. W ten sposób zaoszczędzisz sobie pracy, a wycena będzie na pewno bardziej realna niż ta z gotowego kosztorysu. Taka metoda ma też inną zaletę: może okazać się, że cena budowy domu „pod klucz” będzie dla Ciebie jak najbardziej akceptowalna i zdecydujesz się na takie rozwiązanie. Jeżeli natomiast w takiej kompleksowej wycenie czegoś zabraknie (mowa tu raczej o drobniejszych rzeczach) to możesz uzupełnić braki za pomocą gotowego kosztorysu z projektu Twojego domu. Żeby nie było tak pięknie metoda ta ma też jedną wadę. Im większy zakres jest po stronie jednego generalnego wykonawcy, tym większą będzie miał on marżę. W praktyce oznacza to, że wycena „pod klucz” będzie około 10% wyższa niż jeżeli wycenisz wszystko osobno. Niestety dokładnie nigdy nie wiesz ile dopłacasz za to, że ktoś będzie zarządzał całą budową za Ciebie. A co za tym idzie nie wiesz ile możesz zaoszczędzić jeżeli będziesz budował systemem gospodarczym. Jak zatem interpretować taką ofertę „pod klucz”? Potraktuj ją jako górną granicę kosztów w stosunku do budowy systemem gospodarczym. Jeżeli będziesz oszczędnie i rozsądnie zarządzał swoją budową to jest możliwe zaoszczędzenie nawet 20% z tej kwoty. Bezpiecznie jest jednak przyjąć, że będzie to 5-10%.

Praktyczne porady

Jak zbierać oferty od wykonawców

Niezależnie od tego w jaki sposób będziesz dokonywał wyceny swojej budowy i niezależnie od tego czy wyceniasz materiał, robociznę czy wszystko razem, to konieczne będzie zebranie na to ofert. Robiąc to warto zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów:

  1. Dokładnie ustal zakres prac przeznaczony do wyceny. Nawet jeżeli oczekujesz od wykonawcy kompleksowej usługi to jednak konieczne jest ustalenie co dokładnie ma ona zawierać. Dlatego też ten artykuł jest taki długi – nawet jeżeli nie będziesz wyceniał wszystkiego sam to musisz mieć świadomość tego co masz ujęte „w komplecie”, a za co będziesz musiał dopłacić osobno.
  2. Zapytanie o ofertę tylko jednej firmy to stanowczo za mało. Jako absolutne minimum należy przyjąć dwie oferty dla tego samego zakresu (a najlepiej mieć trzy). Dzięki temu masz możliwość skontrolowania, czy wykonawca sztucznie nie zawyżył lub nie zaniżył cen. Każde zbyt duże odchylenie powinno dać do myślenia, czy aby na pewno został dobrze wyceniony cały zakres albo czy wykonawca nie chce zaoszczędzić na materiałach.
  3. Zbieranie ofert i szacowanie kosztów to dobry moment aby dopytać się też o możliwe terminy realizacji. Zdarza się, że najlepsi wykonawcy mają terminy zajęte nawet na rok do przodu. Zatem może już teraz warto zająć sobie miejsce w kolejce.
  4. Uważaj na wszelkie wyceny które nie są ofertą. Zdarza się, że firma składająca „ofertę” dodaje w niej zapis w stylu: „Przedstawiona oferta cenowa ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu Art.66 par.1 Kodeksu Cywilnego”. Co w praktyce oznacza dla Ciebie taki zapis? Nie wchodząc w zawiłości prawne można po krótce powiedzieć, że oferta (a więc i kwota na niej określona) jest wiążąca dla strony, która ją przygotowała. Tzn., że jeżeli dostaniesz ofertę na konkretną kwotę, to właśnie za taką kwotę firma zobowiązuje się wykonać usługę. W przypadku gdy wycena, którą otrzymałeś nie stanowi oferty handlowej, to tak naprawdę cena która na niej widnieje nic nie znaczy. Nie jest ona w żaden sposób wiążąca dla wykonawcy lub sprzedawcy i może w każdej chwili zostać zmieniona. Dlatego zawsze powinieneś wymagać od firm aby przedstawiały Ci pełnoprawne oferty.

Twój własny kosztorys

Cała praca którą do tej pory wykonałeś powinna zostać zwieńczona konkretną liczbą, która odzwierciedli przewidywany rzeczywisty koszt Twojej budowy. Ale nie tylko to jest ważne. Dobrze jest abyś podzielił budowę na etapy (np. na takie jak zaproponowałem wyżej) i do każdego z nich przyporządkował konkretny koszt. Zapisz to wszystko na jednej kartce, bo będzie Ci to potrzebne przez cały czas trwania budowy do kontrolowania wydatków. Możesz też skorzystać z arkusza kalkulacyjnego, który dla Ciebie przygotowałem. Pobierz go klikając tutaj i uzupełnij za pomocą swoich własnych danych.

A więcej o tym jak panować nad budżetem znajdziesz już w kolejnym wpisie.

Krystian Lemkowski:)

1 komentarz do “[B013] Jak oszacować rzeczywiste koszty budowy domu

  1. Właśnie rozpoczynam budowę i szukam porad z tym związanych. Koszty dla wszystkich są ważne, dlatego dziękuję za ten szczegółowy wpis. Dobrze jest porównać swoje szacunki z tak dokładnym planem. Dziękuję szczególnie za zwrócenie uwagi na możliwości zaoszczędzenia, chociażby na wywozie gruzu i śmieci.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

Budujesz swój dom i chcesz uniknąć błędów?

Nie dowiesz się wszystkiego o budowie z jednego artykułu. Zapisz się na newsletter, a otrzymasz powiadomienia o nowych treściach!



Zapisując się wyrażasz jednocześnie zgodę na otrzymywanie newslettera.