Witaj Inwestorze!
W całym procesie budowlanym nie sposób, chociaż na chwilę, zapomnieć o kosztach. Zawsze mogłyby być niższe, a pieniądze znikają z konta szybciej niż postępuje budowa. Skąd się biorą takie problemy i jak im zaradzić? Najczęściej stąd, że zbyt mało uwagi poświęca się na prawidłowe przygotowanie kosztorysu, a później na stałe kontrolowanie wydatków. Dlatego przygotowałem dla Ciebie 10 praktycznych porad jak poradzić sobie z wydatkami podczas budowy domu.
Zanim rozpocznie się budowa
1. Dobrze zaplanuj budżet
Fakt, że przed rozpoczęciem budowy trzeba oszacować ile będzie ona kosztowała wydaje się oczywisty. Jednak zagadnienie to jest znacznie szersze niż tylko określenie ile pieniędzy musisz mieć, aby wybudować dom. Ważne jest, żeby budżet był zaplanowany możliwie najbardziej szczegółowo dla każdego etapu prac. Osobno dla stanu surowego, osobno dla instalacji, osobno dla wykończenia itp. Dużo więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule [B013] Jak oszacować rzeczywiste koszty budowy domu. To jednak ciągle nie wszystko. Musisz też uwzględnić, że koszt budowy może zmieniać się w czasie, mogą pojawić się niespodziewane wydatki lub dokonasz koniecznych zmian w projekcie już w trakcie trwania budowy. Wszystkiego nie da się przewidzieć, dlatego trzeba być przygotowanym na niespodzianki. Więcej detali, które warto uwzględnić znajdziesz poniżej.
2. Porównaj swoje koszty z innymi budowami
Dobrym źródłem wiedzy o kosztach Twojej budowy jest ich porównanie z innymi, znanymi Ci budowami. Szczególnie warto porównywać się z budowani z ostatniego roku lub trwającymi i jednocześnie takimi, których Inwestor dobrze kontroluje wydatki. Żeby nie być gołosłownym przygotowałem dla Ciebie właśnie takie podsumowanie kosztów, które znajdziesz w artykule [B014] Koszty budowy domu 2020 – Tuluza VII. Jednak mam też ważne zastrzeżenia do takich porównań. Nie można ich traktować jako wyceny Twojej budowy. Każda budowa jest inna, każdy Inwestor ma inne podejście do ceny, jakości i czasu budowy, i każdy na co innego stawia nacisk. Każdy dom powstaje w innym miejscu i w innych warunkach gruntowych, więc różne będą koszty materiałów i robocizny. Porównanie stanu surowego może być jeszcze miarodajne, jednak porównanie kosztów wykończenia może się skrajnie różnić ze względu na ceny w wyposażeniu i standardzie wykończenia.
Jak zatem rozsądnie porównać koszty budowy? Po pierwsze: porównuj koszty dla całej budowy jak i dla poszczególnych etapów w przeliczeniu na 1m2 powierzchni domu (nie tylko powierzchni użytkowej, ale powierzchni wszystkich pomieszczeń). Po drugie: porównuj koszty, ale nie przyjmuj, że czyjeś koszty będą takie same jak Twoje. Jest to zależne od zbyt wielu czynników i można się naprawdę mocno pomylić.
Ten artykuł to jedynie ułamek informacji jakie będą Ci potrzebne przy budowie domu. Zapisz się na newsletter i dowiedz się więcej!
3. Rezerwa w budżecie
Nikt nie jest w stanie idealnie przewidzieć wszystkich prac i rzeczy jakie trzeba zakupić podczas budowy domu. Im więcej pracy poświęcisz na planowanie budżetu, tym będzie on dokładniejszy, ale nigdy nie przewidzisz wszystkiego. Jeżeli uda Ci się dobrze zaplanować największe wydatki to rezerwa w budżecie może być niewielka. Jeżeli jednak masz trudności z oszacowaniem nawet tak podstawowych wydatków jak wykonanie SSO, to musisz ustalić rezerwę na poziomie nawet kilkudziesięciu procent. W praktyce najlepiej zrobić tak: jeżeli udało Ci się dokładnie przygotować cały budżet zgodnie z poradnikiem, o którym wspomniałem wyżej ([B013] Jak oszacować rzeczywiste koszty budowy domu) to na wszelki wypadek dodaj 5-10% do całej kwoty na niespodzianki. Jeżeli dokładnie oszacowałeś tylko kilka pozycji (masz zebrane oferty), a pozostałe dobierasz „na oko” to do ofert dodaj 5-10%, a do zgrubnych szacunków dodaj 30-100% (dodaj tym więcej im masz mniejsze doświadczenie w szacowaniu kosztów, oraz tym więcej im bardziej skomplikowany jest etap który wyceniasz). Dlaczego tak dużo? Z doświadczenia wiem, że rzeczy które wydaje się, że kosztują 1000zł, mogą w rzeczywistości kosztować nawet 2000zł (bo trzeba doliczyć transport, montaż, dodatki itp.).
4. Przyjmij założenia jak chcesz budować
Cena, jakość, czas – który z tych czynników jest dla Ciebie najważniejszy? Zastanów się nad tym już przed rozpoczęciem budowy i przez cały czas jej trwania postępuj zgodnie ze swoimi założeniami. Dlaczego to takie ważne? Bo spotykam się z sytuacjami, w których inwestor na początku zakłada, że oczywiście ma być tanio. Jednak jak tylko rozpocznie się budowa to twierdzi, że dom przecież buduje się raz a porządnie – czyli stawia na jakość. A nie da się jednocześnie zbudować tanio i wysokiej jakości. Gdy przygotujesz budżet taniej budowy, a w trakcie będziesz stosował materiały wysokiej jakości to wyczerpiesz pieniądze jeszcze zanim dojdziesz do etapu wykończenia wnętrza. Dlatego Twoim zadaniem jest zdecydowanie jak rozłożyć nacisk na poszczególne aspekty budowy, a potem musisz się tego trzymać.
Więcej o tym zagadnieniu przeczytasz w artykule [B002] Jakość, Koszt, Czas – najpierw zdecyduj, potem buduj.
W trakcie budowy
5. Zmiany cen w czasie budowy
Ceny materiałów budowlanych (i robocizny) podlegają ciągłym zmianom. Pierwszy rodzaj zmian to sezonowe wahania cen – zwykle zimą i wczesną wiosną materiały budowlane są najtańsze. Drugi rodzaj zmiany cen to ich ciągły wzrost związany z rozwojem gospodarki i wzrostem płacy minimalnej. Tutaj zasada jest prosta: każdego następnego roku jest drożej.
Mając to na uwadze musisz zaplanować swój budżet tak, aby odpowiadał zmianom cen w czasie budowy. Przykładowo możesz zrobić tak: jeżeli Twoja budowa ma trwać 1 rok to dodaj do kosztorysu 2-5% na zapas. Jeżeli Twoja budowa ma trwać dłużej niż rok to podziel ją na etapy: co chcesz zrobić w pierwszym roku, co w drugim itd. W pierwszym roku dodaj 2-5%, w drugim kolejne 4-10% itd. W ten sposób nie zaskoczy Cię ciągły wzrost cen.
Na szczęście ceny nie tylko rosną, bo tak jak wspomniałem – zimą i wczesną wiosną materiały budowlane są tańsze niż latem. Wykorzystaj to i kup zimą tyle materiałów ile dasz radę zgromadzić. Np. możesz kupić materiały potrzebne do budowy SSO i zgromadzić je na placu budowy. Dzięki temu możesz zaoszczędzić kilka procent, co w przypadku budowy samego tylko SSO przełoży się na kilka tysięcy złotych oszczędności.
6. Negocjowanie rabatów
Ceny widniejące na półkach w marketach budowlanych zawierają zwykle dość duże marże sprzedawców. Na szczęście gdy budujesz dom, czyli robisz dużo zakupów, masz możliwość skorzystania z niższych cen. Jak to zrobić? Znajdź w lokalnym markecie budowlanym dział lub osobę odpowiedzialną za sprzedaż hurtową lub obsługę inwestycji i porozmawiaj z nią. Jeżeli umówisz się, że będziesz kupował sporą część materiałów budowlanych tylko z tej hurtowni, to możesz liczyć na stały rabat rzędu 5-10% . Ale to jeszcze nie wszystko. Oczywiście udzielenie Ci rabatu przez sprzedawcę nie jest obowiązkowe, ale powszechnie praktykowane przy dużych zakupach. Jednocześnie konkurencja na rynku jest duża, a dobry sprzedawca chce utrzymać i zadowolić klienta, więc warto to wykorzystać. Jak? Negocjuj ceny wszystkich materiałów z osobna, a nie tylko ogólny rabat na całe zakupy. Najlepiej najpierw zapoznaj się z cenami materiału w Internecie, a następnie porównaj jego cenę w sklepie. Dzięki temu będziesz orientacyjnie wiedział, ile na każdym materiale chce zarobić dany sklep (w uproszczeniu można przyjąć, że ceny Internetowe są to ceny z naprawdę minimalną marżą). Im większa różnica cen, tym więcej możliwości do negocjacji.
Jak to wygląda w liczbach? Rabat w wysokości 5% jest udzielany klientom, którzy mało negocjują i jest to naprawdę minimum jakie możesz otrzymać. Jeżeli dokładniej przyjrzysz się poszczególnym cenom to jesteś w stanie utargować zwykle do 10% rabatu, a od czasu do czasu nawet więcej. Czyli jeżeli wybudujesz dom w stanie surowym zamkniętym w którym materiały kosztują nominalnie 100 tys. zł, to przy dobrej negocjacji możesz zaoszczędzić 10 tys. zł! Oprócz tego warto też negocjować koszty dostawy. Nie są to duże kwoty, ale często bez problemu możesz otrzymać dostawę za darmo – wystarczy zapytać.
Jak widzisz negocjowanie cen niesie za sobą nie tylko potencjalne oszczędności, ale pomoże Ci też w zbilansowaniu kosztów związanych z podwyżką cen materiałów. Ponadto sprawdź jakie ceny miałeś uwzględnione w kosztorysie – czy były one z rabatem czy bez? Jeżeli z rabatem to musisz zwrócić szczególną uwagę, aby co najmniej z takim właśnie rabatem zrobić zakupy.
Myślisz, że podane tu informacje mogą się jeszcze komuś przydać? Udostępnij je!
7. Porównywanie ofert i cen
Gdy szukasz wykonawcy lub konkretnego materiału zawsze postaraj się znaleźć konkurencyjną ofertę. Tzn. jeżeli jeden wykonawca wyceni Ci wykonanie danego etapu, to zawsze znajdź jeszcze co najmniej jednego innego (a najlepiej dwóch) tak aby mieć kilka ofert do porównania. To samo tyczy się cen materiałów – zapytaj o nie w kilku sklepach lub sprawdź w Internecie. Takie porównywanie ofert służy oczywiście temu, aby wybrać (rozsądnie) najtańszą opcję, ale przede wszystkim po to aby kontrolować realność przedstawionych cen. Widząc jedną wycenę na dany materiał lub usługę nie wiesz czy jest ona prawidłowa, czy może zbyt wysoka lub zbyt niska. Gdy masz trzy ceny do porównania to wyraźnie zobaczysz gdy jedna odstaje znacząco od pozostałych. Zdarzają się sytuacje gdy cena jest zawyżona bo wykonawca lub sprzedawca widzi okazję do łatwego zarobku. Bywa również, że cena jest mocno zaniżona, bo w ofercie brakuje czegoś istotnego albo została skalkulowana przy użyciu tańszych materiałów. I właśnie na takie sytuacje trzeba bardzo uważać.
8. Zmiany w projekcie i prace dodatkowe
Raz zaplanowany budżet nie powinien się znacząco zmieniać, jeżeli nie wprowadzisz zmian w projekcie (już w czasie budowy), lub nie pojawią się do wykonania prace dodatkowe. Tak naprawdę obie te rzeczy mogą się wydarzyć zawsze, niezależnie od tego jak dokładnie przygotowałeś swój kosztorys. Wiadomo jednak, że im dokładniejszy kosztorys, tym mniejsze ryzyko niespodziewanych wydatków.
Co zrobić w przypadku gdy zmiany lub prace dodatkowe mimo wszystko się pojawią? Najpierw trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie jak bardzo są konieczne do wykonania. Te bezwzględnie konieczne trzeba po prostu zrobić i zaktualizować swój kosztorys – nie ma wyjścia. Jednak często zdarzają się też mniejsze zmiany, które niekonieczne blokują całą inwestycję. Uważam, że takie zmiany najlepiej odkładać „na później” tak długo jak tylko się da. Czemu? Bo im dalej postępuje budowa tym lepiej widzisz ile jeszcze zostało Ci pieniędzy. Dzięki temu możesz lepiej rozeznać, czy stać Cię na taką zmianę, czy też może trzeba ją wprowadzić w okrojonej formie.
Na każdej budowie jest sporo drobnych zmian i prac dodatkowych. Jeżeli są naprawdę małe to czasem uda się je wykonać bez ponoszenia dodatkowych kosztów (po negocjacji z wykonawcą), a czasem po prostu lekko nadszarpną zapas gotówki, który przewidziałeś w swoim budżecie.
9. Regularne zapisywanie wydatków i kontrola budżetu
Absolutnie wszystkie wydatki (i ewentualnie zyski np. z palet zwrotnych) zapisuj w arkuszu kalkulacyjnym lub zeszycie. Rób to na bieżąco, bo po kilku tygodniach możesz nie pamiętać na co i ile dokładnie wydałeś. Bardzo dobrą praktyką jest założenie specjalnego segregatora przeznaczonego wyłącznie na faktury i paragony związane z budową. Naprawdę ważne jest aby notować każdy, nawet najmniejszy wydatek. Wydaje się, że kilkanaście złotych w porównaniu do całej budowy to bardzo mało, ale właśnie takich małych wydatków (szczególnie przy wykończeniu) jest ogromna ilość. Każdy koszt postaraj się też przyporządkować do etapu na jakim został poniesiony.
Dlaczego zapisywanie wszystkiego jest takie ważne? Bo to jedyny sposób na skuteczne kontrolowanie wydawanych pieniędzy. Dzięki temu będziesz wiedział ile dokładnie wydałeś na wykonanie stanu zero, SSO, stolarkę itd. Wydatki porównasz z założonym kosztorysem i od razu będziesz wiedział, czy wszystko idzie zgodnie z planem, czy może już teraz trzeba zacząć oszczędzać. Albo inaczej: dowiesz się, który etap zrobiłeś taniej i dzięki temu stać Cię na zrobienie czegoś ekstra w przyszłości. Już po kilku zrealizowanych etapach zobaczysz też ile pieniędzy przeznaczyłeś na rzeczywiste wybudowanie domu, ale ile na prace dodatkowe, zmiany oraz drobne i nie zawsze konieczne zakupy. Takie regularne zapisywanie i jednocześnie przyglądanie się wydatkom naprawdę podniesie Twoją świadomość i uzmysłowi gdzie „znikają” pieniądze.
Aby ułatwić sobie zapisywanie wydatków i kontrolowanie budżetu możesz skorzystać z gotowego arkusza kalkulacyjnego który dla Ciebie przygotowałem. Wszystko co potrzebne znajdziesz pod adresem [B013] Jak oszacować rzeczywiste koszty budowy domu.
10. Nie wydawaj wszystkiego od razu
Posiadanie dużej ilości gotówki na koncie w momencie gdy budowa się rozpoczyna daje złudne poczucie, że masz sporo pieniędzy na budowę domu. W konsekwencji na początku wydaje się pieniądze bardziej rozrzutnie. A jest to duży błąd. Gdy jesteś na początku budowy, to tym bardziej powinieneś oszczędzać pieniądze i liczyć każdą złotówkę. Dlaczego? Bo przed Tobą jeszcze dużo wydatków i niespodzianek, które uszczuplą budżet. Im dalej do końca budowy tym trudniej je wszystkie przewidzieć. Dlatego zalecam abyś już od samego początku budowy bardzo uważnie wydawał pieniądze, a tam gdzie to możliwe odkładał wydatki na później. Co ważne: początkowe etapy budowy są łatwiejsze do wyceny niż końcówka związana z wykończeniem i wyposażeniem. Zatem im większa niepewność co do kosztów tym lepiej zostawić sobie większy zapas na później.
Na koniec
Panowanie nad kosztami budowy jest jak panowanie nad budżetem domowym. Jeżeli nie poświęcasz mu zbyt wiele uwagi i nie kontrolujesz wydatków to łatwo wpaść w debet. O ile w budżecie domowym skończy się to na konieczności przetrwania do następnej wypłaty, o tyle podczas budowy domu zakończy się to niedokończonym budynkiem. Więc nawet gdy Twój budżet domowy wygląda – delikatnie mówiąc – „średnio” to przy zarządzaniu kosztami budowy trzeba się naprawdę mocno postarać.
A może masz też własne sposoby na kontrolowanie wydatków podczas budowy domu? Jeżeli tak to koniecznie podziel się nimi w komentarzu!
Powodzenia
Krystian Lemkowski 🙂